¿Qué podemos hacer respecto al déficit de vivienda?

 

Es un interrogante que, de forma cada vez más acuciante, se plantea en muchos países. No se trata de un problema exclusivo de España. También se suscita, por ejemplo, en Alemania, país sobre el que se cierne la sombra de volver a ser de nuevo “el hombre enfermo” de Europa. Pese al pesimismo generalizado que se desprende de algunos análisis económicos[1], hay economistas germanos que consideran que el problema de la vivienda tiene solución: “Die Wohnungskrise ist lösbar!”, proclama Clemens Fuest, Presidente del ifo Institute[2].

Según el Profesor Clemens, “un mercado de la vivienda que funcione adecuadamente cabría esperar que, típicamente, abordara estos desafíos [los problemas económicos derivados del déficit de vivienda]. Los déficits de vivienda y los alquileres crecientes idealmente deben incentivar a los inversores a construir más viviendas o convertir unidades ocupadas por sus propietarios en viviendas en alquiler. Sin embargo, los alquileres responden sólo modestamente a estas escaseces cambiantes debida a los controles del alquiler, los límites al alquiler, y otras regulaciones que limitan estrictamente los incrementos, particularmente para los alquileres existentes. Esto perjudica la eficiencia global del mercado de la vivienda…. Adicionalmente, los controles del alquiler reducen el atractivo para que los inversores desarrollen nuevas viviendas y los llevan a convertir unidades en alquiler en apartamentos ocupados por propietarios”.

¿Qué medidas pueden adoptarse?, se plantea. Entre otras, señala las siguientes: i) introducir incentivos fiscales para la construcción de viviendas; ii) revisar los estándares de construcción a fin de reducir los costes de construcción; iii) aprobación automática de las licencias de construcción si la administración no contesta dentro del plazo estipulado; iv) asignación de más suelo para la construcción; y v) en caso de que no haya voluntad de relajar los controles del alquiler, considerar la mejora de los instrumentos para garantizar los pagos del alquiler.

Es la anterior una visión particular, entre otras que también se sugieren. Antes de entrar a debatir propuestas concretas, puede ser conveniente despejar las dudas sobre el significado de algunas cuestiones básicas: ¿debe considerarse la vivienda un bien de mercado o u bien no de mercado?; ampliamente reconocida como un bien social, ¿es la vivienda un bien colectivo o un bien individual?; ¿debe favorecerse el régimen de propiedad frente al alquiler, o lo contrario, o más bien debe haber una neutralidad de las políticas públicas?; ¿está justificado el uso de recursos públicos, vía incentivos fiscales o mediante transferencias, para favorecer el acceso a la vivienda?; ¿cuál debe ser el alcance del derecho de propiedad de una vivienda?...

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[1] Vid. M. Wolf, “Is Is Germany the ‘sick man’ of Europe once again?”, Financial Times, 16-7-2024.

[2] “ifo Vierpoint 259: what can be done about the housing shortage?”, ifo, 11-6-2024.

El esfuerzo para la adquisición de una vivienda

 La adquisición de una vivienda para uso propio es una de las decisiones económicas y financieras más trascendentales que una familia adopta a lo largo de la vida. Equivale a la compra de un bien de consumo duradero que se va a ir disfrutando recurrentemente. Es como si la persona propietaria del activo inmobiliario se lo alquilara a ella misma. El rendimiento que obtiene es justamente la ocupación de la vivienda. Por ello, en las estimaciones de la renta familiar suele incluirse como renta en especie ese disfrute. A este respecto, hay analistas que defienden que esa renta en forma de alquiler sea objeto de gravamen por el IRPF. Aunque también se ha barajado en España, en la actualidad únicamente es gravada la renta imputada asociada a viviendas distintas de la habitual.

A la hora de decidir en qué tipo de vivienda se va a residir, es lógico que se analicen, en términos económicos, las opciones de compra y de alquiler. En España, por motivos sociológicos y porque, a pesar de todo, se daban condiciones para que la denominada clase media pudiera a acceder, con carácter general, a una vivienda en propiedad, esta es la pauta dominante. Sin embargo, por diversas circunstancias, es una opción que, hoy día, resulta mucho más complicada, especialmente para los jóvenes que acceden al mercado de trabajo. El problema se agrava en una ciudad como Málaga, en la que se viene registrando un sustancial incremento de la demanda y parte de la oferta se reconvierte de usos residenciales a usos turísticos. Si a ello unimos los efectos de una etapa inflacionista y de intensa subida de los tipos de interés, no cabe sino esperar que los indicadores de esfuerzo para la compra de vivienda se hayan disparado a niveles muy elevados, prácticamente inasumibles para un gran número de personas.

A fin de calcular cualquier indicador, hemos de partir de concretar los componentes del coste de adquisición: precio de la vivienda por metro cuadrado, superficie, impuestos ligados a la compra, y gastos accesorios. Con un precio de 2.365 euros, el coste de una vivienda nueva de 100 metros, con impuestos y gastos accesorios ligados a la compra, se eleva a unos 263.000 euros.

La carga efectiva para hacer frente a este importe va a depender, lógicamente, de las condiciones de financiación. A fin de reflejarlo de la manera más adecuada, es oportuno considerar que no se dispone de ningún ahorro previo y que se va a recurrir íntegramente a la financiación bancaria. La cuantía de un préstamo hipotecario podría situarse en el 80% del precio (sin gastos) de la vivienda, esto es, 189.200 euros. Quedaría, pues, un desfase de 73.800 euros, que se ampliaría algo a tenor de ciertos gastos asociados a la operación hipotecaria.

Si, para financiar los anteriores importes se recurre a un préstamo hipotecario a 25 años (tipo de interés del 4% anual) y a un préstamo personal a 10 años (tipo de interés del 8% anual), la carga financiera total (cuota integrada por la suma de los intereses y la amortización del capital) ascendería, inicialmente, aproximadamente a 22.700 euros anuales. Esta cifra nos da una idea de los ingresos que debería tener la unidad familiar para afrontar dicha carga. En puridad, según los estándares bancarios, sería necesario disponer de unos ingresos líquidos en torno a 65.000 euros. El importe de dicha renta antes de impuesto vendrá condicionado por cómo se distribuyan los ingresos entre los integrantes de la unidad familiar. Si suponemos que los dos cónyuges perciben la misma cuantía, sería preciso que cada uno tuviese unos ingresos brutos no menores de 40.000 euros anuales.

Los cálculos anteriores, aunque responden a un supuesto extremo de inexistencia de ahorro previo y están efectuados de manera orientativa, ponen de manifiesto lo alto que se ha colocado el listón de ingresos para poder afrontar holgadamente la adquisición de una vivienda. Ese listón excluye, de entrada, a muchas personas, de la consideración de la opción de la compra, y las empuja hacia el alquiler. No por razones de racionalidad o de análisis económico, sino por limitaciones previas.

No se trata de un problema exclusivo de España. Según un estudio de la OCDE, “el acceso a una vivienda asequible es especialmente complicado para los jóvenes que viven en áreas urbanas, donde los precios tienden a ser altos y la construcción es difícil…”. Aunque esto es algo consabido, no lo es tanto que “las restricciones financieras son una importante razón para que los jóvenes se decanten por el alquiler, incluso aunque la propiedad de una vivienda sigue siendo una fuerte preferencia para la mayoría”.

(Artículo publicado en el diario “Sur”)

Quo vadis, Málaga?

 

Málaga es la ciudad de moda. Está en boca de todos. Causa admiración y asombro. No para de crecer el número de personas que quieren visitarla. Son también cada día más quienes quieren afincarse a cobijo del monte Gibralfaro, como igualmente se amplía el elenco de empresas que buscan establecer aquí su sede o alguna delegación. Algo pasa con Málaga. Los malagueños asistimos encantados a esa transformación que ha registrado nuestra ciudad en el panorama nacional y en el concierto internacional.

Las calles del centro histórico son un hervidero de gente procedente de todos los lugares que quiere aprovechar cada instante, ocupar todos los rincones, y disfrutar de todos los alicientes. El carpe diem se ha extendido como un mantra que todo el mundo profesa. Apenas nadie recuerda la sensación de desánimo que, hace unas décadas, pesaba en las calles de una capital que añoraba su glorioso pasado frustrado en su carrera hacia la modernización. El futuro era entonces incierto, y el núcleo urbano no lograba desprenderse de su condición de apéndice de la pujante costa occidental.

Málaga se ha encaramado en numerosos rankings, entre ellos, el museístico, el cultural, el tecnológico, el deportivo, el gastronómico, el financiero, el turístico y el inmobiliario. Ha ganado muchos enteros en todos los mercados donde cotizan las ciudades, pero, en ese proceso, ha perdido buena parte de su fisonomía tradicional, encarnada en comercios y entidades que acompañaron la vida de bastantes generaciones, y que formaban parte de nuestras señas de identidad. Ante la disyuntiva del local cerrado, cualquier establecimiento proveedor de servicios a visitantes y autóctonos es una opción mejor, al menos a corto plazo. Sin embargo, una reflexión viene obligada respecto a la sostenibilidad de la senda elegida o, más bien, asumida ante el impulso de una demanda acuciante.

Todos los malagueños se alegran del estatus que ha alcanzado esta noble, abierta y acogedora ciudad, pero algunos no pueden impedir preguntarse si logrará encajar de manera armoniosa todas las piezas del complejo modelo que está en vías de fraguarse. Tal vez ha llegado el momento de pararse a meditar cómo digerir el éxito arrollador a fin de que este pueda mantenerse establemente a lo largo de una centuria que se presenta llena de retos, y en la que aguarda un buen repertorio de eventos inciertos adversos.

Está muy bien que la ciudad esté dispuesta a acoger flujos de visitantes y nuevos proyectos empresariales, pero ha de preocuparse también por ofrecer condiciones aceptables para los jóvenes que tienen aquí sus raíces. Difícilmente puede concebirse un futuro confortable si no se logra un equilibrio adecuado. El crecimiento sostenible e integrador cobra así todo su sentido.

Málaga tiene muchas lecciones que dar a otras ciudades, pero, seguramente, puede aprender también de la experiencia de otras. El caso de Viena es paradigmático, por cuanto muestra la importancia que tiene la política de vivienda para posibilitar que todos los colectivos poblacionales puedan acceder a una morada digna en condiciones asumibles. Gracias a una política residencial de largo recorrido, los precios del alquiler en la capital austríaca son considerablemente moderados en términos comparativos. Así, el alquiler medio mensual de un apartamento de 60 metros cuadrados en la urbe es de 767 euros.

Aunque la ciudad goza de unos registros históricos imbatibles, “hay otra Viena, una versión del siglo XXI que la mayoría de los turistas no ven. Esta versión contemporánea de Viena es famosa por su alta calidad de vida y por estar consistentemente situada en la parte más alta del Índice Global de Habitabilidad”[1].

La “Marcha Radetzky” simboliza cada año desde Viena el comienzo de un nuevo curso. Siempre la misma composición, pero, según afirman los expertos, nunca suena igual.

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[1] Vid. K-. Lang, “Lessons from Vienna: a housing success story 100 years in the making”, Financial Times, 1-1-2023.

Vivienda, préstamos y tipos de interés

 

Hasta hace poco, la aplicación de tipos de interés negativos para ingentes cantidades de deuda pública y privada era un rasgo bastante usual, en tanto que tipos fijos no muy superiores al 1% anual eran frecuentes en el mercado hipotecario. Al menos en lo concerniente al precio del dinero, situado en cotas negativas o ultrarreducidas, vivíamos en lo que algunos economistas tildaban como “país (de las maravillas) de Alicia”. La protagonista del cuento de Carroll, en un momento dado, despertó de su sueño y, con ella, involuntariamente, muchos jóvenes aspirantes a convertirse en propietarios de una vivienda. Ahora, inmisericordemente, se ven afectados por la cruda realidad de un mundo postcarrolliano. En algunos casos, por cuestión de solo unos días, han de afrontar un escenario mucho más adverso que trastoca sus cálculos, con el riesgo de desbaratar sus planes económicos.

Si hacemos un repaso de las variables que determinan el indicador del esfuerzo para la adquisición de una vivienda, comprobamos cómo todas han evolucionado recientemente de manera desfavorable para los potenciales adquirentes: el precio de la vivienda, la acuciante inflación que merma el poder adquisitivo de los salarios, con un impacto agudizado por la interacción de aquella con la progresividad del IRPF, una mayor dificultad para conseguir un porcentaje elevado de financiación hipotecaria respecto al precio de la vivienda y, por no extendernos más, el nivel de los tipos de interés.

En un artículo publicado en este mismo diario en abril de este año se recogía, en línea con lo concluido por distintos estudios internacionales, que el esfuerzo para la compra de una vivienda en España, aunque con matices, había disminuido entre los años 2008 y 2021. Esa tendencia forma ya parte de la historia, y ahora nos encontramos en una fase completamente diferente, de duración incierta.

El impacto de la nueva situación dependerá de cómo se combinen las referidas variables en cada caso concreto. A título ilustrativo, la cuota de un préstamo hipotecario de 150.000 euros a 30 años varía de la siguiente forma según el tipo de interés anual: tipo del 1%: 5.790 euros anuales (482 euros mensuales); 2%: 6.653 (554); 3%: 7.589 (632); 4%: 8.593 (716); 5%: 9.663 (805). Entre la primera y la última de estas opciones, el importe se multiplica por 1,7. Con un interés del 7% anual, nos situaríamos prácticamente en una cuota de 1.000 euros mensuales.

Respecto a una renta familiar neta de 30.000 euros anuales, el peso de la carga financiera del préstamo hipotecario referido evolucionaría así: 19%, 22%, 25%, 29%, y 32%. Y sin que haya que perder de vista que, para aportar la parte del precio de la vivienda no cubierta por el préstamo, y los gastos tributarios y de formalización, habría que disponer, en el ejemplo considerado, de algo más de 60.000 euros de ahorro, o bien incurrir en un gasto adicional por un préstamo personal complementario.

En este contexto, el dilema de concertar un préstamo a tipo de interés fijo o a tipo de interés variable se plantea ineludiblemente, en una elección en la que, como siempre, se contrapone la mayor o menor certeza de las cuotas hipotecarias con el importe inicial de éstas. Lo relevante es tomar conciencia de que un préstamo a tipo de interés variable implica que es el prestatario quien asume el riesgo de interés. Como en otros casos, hay distintas actitudes hacia el riesgo. Unas personas tienen aversión, y otras, propensión. Un préstamo a tipo fijo elimina el citado riesgo. Es como contratar un seguro. También depende del precio a pagar (diferencia con el tipo variable inicial), de las expectativas de la evolución de los tipos y de las probabilidades de ocurrencia.

Finalmente, seguramente un economista vendría a recordar que, en presencia de inflación, es necesario diferenciar entre los componentes real e inflacionario de los tipos de interés. Con una tasa de inflación del 7% anual y un tipo de interés nominal del 5%, el tipo de interés real se sitúa en el -2%. Quizás sea preferible, dadas las circunstancias, dejar para otro momento esa exposición. Lo que es un hecho innegable es que, para un perceptor de rentas medias, el esfuerzo para la compra de una vivienda ha aumentado considerablemente en los últimos tiempos.

(Artículo publicado en el diario “Sur”)

El esfuerzo para la adquisición de una vivienda

 

La posibilidad de acceder a una vivienda propia, una vez llegada la edad de emancipación, es un problema que parece firmemente arraigado, de forma estructural, en la sociedad española. Ahora bien, si atendemos al alto porcentaje de familias que son propietarias de su primera vivienda, en comparación con otros países, podría decirse que, al menos aparentemente, España ha dispuesto de un sistema bastante efectivo. Sin embargo, los cambios económicos, las consecuencias de la crisis económica, la situación del mercado de trabajo, y el declive de la política de vivienda social han venido a agravar el problema y a agrandar la magnitud del desafío.

Aun constatando estos últimos, resulta de interés conocer cómo han ido evolucionando los indicadores que reflejan la mayor o menor accesibilidad a la vivienda. Es lo que se pretende hacer en este artículo tomando tres referencias temporales, las de finales de los siguientes años: a) 2008, cuando todavía no se había registrado materialmente el desplome del mercado inmobiliario; b) 2012, bajo los efectos de la terrible Gran Recesión; y c) 2021, aún afectados, aunque ya no en su fase álgida, por la crisis económica ocasionada por la pandemia del coronavirus. El número de viviendas iniciadas, como media mensual, en cada uno de los referidos años es bastante revelador: 22.000, 3.680 y 9.026, respectivamente.

Dos medidas habituales de esfuerzo por la compra de una vivienda son: por un lado, el número de años resultante del cociente entre el precio de una vivienda y la renta anual neta de un hogar; por otro, lo que representa la carga financiera anual (amortización más intereses) de un préstamo hipotecario sobre dicha renta anual neta.

Tales indicadores de esfuerzo dependen, en la práctica, de un amplio número de factores, entre ellos los siguientes: precio de la vivienda, importe del préstamo hipotecario, plazo y tipo de interés de éste, renta familiar neta, zona geográfica… A título ilustrativo, tomamos un caso concreto, el de una vivienda libre de 90 m2, cuyo precio ha evolucionado, según estadísticas oficiales, de esta forma (euros): 181.620 (2008), 137.790 (2012) y 152.460 (2021). El precio equivalía a 6,3 veces la renta familiar neta media de 2008, en tanto que la proporción ha disminuido hasta 5 en los años siguientes. La cuantía de la renta se ha movido entre 28.000 y 30.000 euros.

El descenso de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, a lo largo del período considerado, ha sido muy notorio: 5,83%, 2,93% y 1,56% (anual). De esta manera, la carga financiera de un préstamo, a 25 años, equivalente al 80% del precio de adquisición, ha disminuido también muy considerablemente: de superar los 11.000 euros anuales en 2008, pasó a situarse en 6.200 en 2012, y en 5.900 en 2021. El peso de dicha carga financiera sobre la renta familiar neta ha seguido una dinámica descendente: 38%-22%-19%.

Ahora bien, no hay que perder de vista que la anterior medida de esfuerzo teórico para la adquisición de vivienda no tiene en cuenta que el comprador ha de cubrir la parte del precio no financiada por el préstamo hipotecario, así como el importe del IVA y el de otros gastos. Si incluimos dicho coste mediante una financiación al mismo plazo, aunque a un tipo de interés superior, el indicador de esfuerzo se eleva claramente: 52%-34%-31%. Asimismo, habría que tener en cuenta el efecto de la supresión de la deducción fiscal estatal por vivienda a partir de 2013.

Con una metodología algo diferente, la OCDE ofrece información del indicador basado en el cociente entre la carga financiera hipotecaria y la renta familiar disponible, para el año 2019. Las cifras oscilan entre el 7% (Suecia) y el 25% (Luxemburgo). El dato para España (17%) es muy similar al de Alemania e Italia.

Debido al juego de los factores descritos, el esfuerzo teórico para acceder a una vivienda ha disminuido apreciablemente en el curso de los últimos años. Sin embargo, la dificultad estriba en que los jóvenes puedan incorporarse al mercado de trabajo en puestos estables y con unos salarios del nivel requerido para afrontar holgadamente una transacción tan relevante como la compra de la primera vivienda. Tampoco puede ignorarse que, en España, como en el resto de los países desarrollados, la magnitud del esfuerzo es bastante superior en las familias situadas en los estratos de renta más bajos.

(Artículo publicado en el diario “Sur”)

El esfuerzo teórico para la adquisición de una vivienda: consideraciones metodológicas

 

El Banco de España ofrece un conjunto de indicadores muy completo del mercado de la vivienda en España. Entre ellos se incluyen algunos que permiten apreciar cómo evoluciona la accesibilidad a una vivienda en propiedad. El más significativo es el denominado “esfuerzo teórico”, que se define en los siguientes términos: “importe de las cuotas a pagar por el hogar mediano, en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor del piso, en porcentaje de la renta anual disponible del hogar”.

Como su nombre indica, se trata de un esfuerzo “teórico” y, además, interpretado de manera limitada, toda vez que lo que realmente refleja es el esfuerzo asociado a la carga financiera de un préstamo hipotecario típico. El esfuerzo real es bastante superior, con certeza, por varios motivos: i) si la ratio LTV (“loan-to-value”) es inferior al 80%, habría menor carga hipotecaria, pero un mayor coste asociado a otras vías de financiación; ii) no incluye el esfuerzo correspondiente al importe comprendido entre el porcentaje de financiación hipotecaria y el precio total de la vivienda; iii) tampoco, los gastos asociados a la adquisición (IVA o ITP, gastos asociados a la operación crediticia, y gastos notariales y registrales).

De otro lado, el indicador, como se ha señalado, se basa en un cociente, entre la carga hipotecaria y la renta familiar disponible. La carga hipotecaria es una función de diversas variables: superficie de la vivienda, precio por m2, LTV, tipo de interés (fijo o variable), y plazo de amortización del préstamo. Así, la cuantía del numerador puede ir variando, al alza o a la baja, si el préstamo es a interés variable. Adicionalmente, en línea con lo señalado, habría que incorporar los otros costes indicados, aun en el caso de que se cubran con fondos provenientes del ahorro. A su vez, el denominador va a depender de la evolución de la renta bruta y de las cargas fiscales aplicables.

Evidentemente, tanto la cuantía del numerador como la del denominador van a variar sustancialmente en función de la decila de renta en la que encuentre el hogar. Los datos empíricos muestran que las ratios de esfuerzo muestran un perfil claramente descendente con el nivel de renta.

En un próximo artículo se llevará a cabo una aproximación cuantitativa a la evolución del esfuerzo necesario para la adquisición de una vivienda en España.

El inmovilismo (residencial) en España

 

Se dice que la movilidad residencial ha disminuido mucho en Estados Unidos. Concretamente, en el año 2021, los estadounidenses tienden a cambiar de lugar de residencia menos de la mitad de que solían hacerlo en la década de los años 70 del pasado siglo. Aun así, la tasa de movilidad, definida como el porcentaje de la población que ha cambiado de residencia en los últimos 5 años es superior al 40%[1]. En contraposición, dicha tasa en España apenas supera el 10%.

Mientras que Australia, Estados Unidos y Suecia sobresalen por su elevada movilidad residencial, España, Italia y Grecia destacan por lo contrario. Ahora bien, existe una notoria diferencia entre quienes son propietarios de una vivienda y quienes viven en régimen de alquiler.

En el gráfico adjunto se pone de manifiesto la elevada correlación positiva entre el grado de movilidad histórico y el prospectivo[2].

Son diversos los factores, de corte sociológico y económico, los que están detrás de las disparidades observadas entre países. También son varias las consecuencias macroeconómicas de la falta de movilidad, como la existencia de un mercado de trabajo escasamente flexible y el freno a la optimización de la utilización de los recursos disponibles. Por otro lado, algunos estudios recientes ponen de relieve un inconveniente adicional: el apego a un vecindario concreto aparece asociado estadísticamente a unas menores cotas de confianza, felicidad, asunción de riesgos y optimismo[3].

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[1] Vid. Financial Times, “Moving house: stay-at-home trend may hurt economy – and your mood”, Opinion Lex, 7-2-2022.

[2] Vid. Orsetta Causa y Jacob Pichelmann, “Should I stay or should I go? Housing and residential movility across OECD countries”, OECD Economics Department Working Papers No.1626, 2020.

[3] Vid. Financial Times, op. cit.

El mercado de la vivienda: Gran Reinicio v gran reinicio

 

Uno de los mandamientos de la doctrina del Gran Reinicio es poner coto a la tendencia a que cada persona o cada familia quieran disponer de una vivienda propia para su uso privativo, mucho menos en régimen de propiedad. Fórmulas sugeridas como la del co-living se dibujan en el horizonte. Puede que sean muy novedosas, pero en la España de la posguerra tuvimos bien conocidas experiencias inspiradas en la idea de compartir espacios y servicios. Algunos de los corralones pervivieron hasta finales de los años sesenta. Está cambiando tanto la sociedad que es lógico que haya adaptaciones en la forma de cobijarse bajo un techo, una necesidad que no parece que en su esencia vaya a cambiar mucho, aunque puede que sí los perfiles de su percepción individual.

De manera un tanto sorprendente, pero solo a medias, después de todo lo acontecido en los últimos tiempos, es cierto que el Gran Reinicio está en marcha, en algunos aspectos forzada, pero, en el caso del mercado de la vivienda, lo que se ha producido ya es un reinicio del boom. Aún dentro de la pesadilla de la pandemia del coronavirus, en la inmensa mayoría de los países desarrollados, los precios de la vivienda están en pleno ascenso. Según un análisis del Financial Times, de los 40 países cubiertos por los datos de la OCDE, sólo tres registraron caídas del precio de la vivienda en términos reales en los tres primeros meses de 2021, la menor proporción desde el año 2000[1].

En el ámbito de referencia, el precio de la vivienda tuvo un aumento del 9,4%, en términos interanuales, en el primer trimestre de 2021, lo que representa la cifra más elevada de los últimos 30 años. Los analistas apuntan una serie de factores como causantes de esa evolución[2]: i) la existencia, durante un prolongado período de tiempo (y sin perspectivas de cambio a corto plazo), de tipos de interés históricamente reducidos; ii) la movilización del ahorro acumulado durante la pandemia;  iii) un deseo de disponer de un espacio más amplio en tanto un mayor número de personas trabajan desde su hogar; iv) la falta de oferta suficiente; y v) el aumento de los precios de la construcción debido a la ruptura de las cadenas de producción.

No obstante, la tendencia a la compra se contrapone con el aumento de los denominados nómadas digitales. Por otro lado, la experiencia del confinamiento, especialmente dura para algunas familias, ha impulsado la demanda de viviendas de mayor dimensión y con acceso a espacios exteriores.

¿Se trata de una nueva burbuja? Es la pregunta que comienza a planear. De momento, pese a las inexplicables condiciones en las que se comercializan algunos préstamos hipotecarios, el crecimiento del crédito es sustancialmente inferior al de mediados de la primera década del presente siglo, y los niveles de endeudamiento acumulado son también inferiores. Son signos tranquilizadores, pero ya se sabe cómo se inician procesos que pasan desapercibidos y que pueden acabar teniendo nefastas consecuencias. En prevención de eso, no está de más incidir en pautas conductistas a fin de que calen en la población: “Co-living is for you; non-leaving my big living, for me”. Más vale ser prudentes.

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[1] Vid. V. Romei y C. Giles, “Pandemic fuels broadest global house price boom in two decades”, Financial Times, 2 de agosto de 2021.

[2] Ibíd.

Hacia un nuevo mundo sin propiedades personales

 

Uno de los rasgos del modelo de civilización en el que nos encontramos inmersos es la aparición de una poderosa casta de sumos sacerdotes que, catapultados por sus éxitos empresariales o profesionales, o simplemente por su notoriedad personal, y apoyados en la fortaleza de las redes sociales, han asumido de manera espontánea la misión de marcar el rumbo de la humanidad. Normalmente ejercen el apostolado a tiempo parcial, gracias al extraordinario alcance y a la capacidad de penetración de tales herramientas de comunicación.

Aunque no se sabe si pueden existir algunos mecanismos de coordinación entre ellos, el Gran Reinicio cuenta con un selecto elenco de figuras de enorme influencia que mentalizan al pueblo llano acerca de cómo será el nuevo paisaje. Tampoco se sabe con certeza hasta qué punto validan con el ejemplo las pautas que recomiendan al común de los mortales.

Lo que sí es claramente llamativa es la coincidencia en el lanzamiento de una serie de propuestas que apuntan a un sistema donde no existirían propiedades, no ya sólo de los medios de producción, sino incluso en el ámbito personal.

En este contexto, Elon Musk, director, entre otras, de corporaciones como Tesla, ha manifestado recientemente que está desinvirtiendo la mayor parte de sus posesiones personales y también sus viviendas. Después de esto, llama a sus seguidores a no poseer (más estrictamente, a no ser propietario) de ninguna vivienda. Según los antecedentes recordados en un artículo que aborda dicha decisión, el referido magnate no muestra el perfil más idóneo para ilustrar el principio de predicar con el ejemplo (rechazo de la inteligencia artificial, para, posteriormente, constituir su propia fundación sobre la materia; posiciones oscilantes sobre el bitcoin; promoción de una empresa de fabricación de ladrillos destinados a viviendas asequibles)[1].

En dicho artículo se evoca un pasaje del Evangelio según Mateo: "Maestro, ¿qué tengo que hacer de bueno para obtener la vida eterna?… Si quieres ser perfecto, anda, vende tus bienes, da el dinero a los pobres -así tendrás un tesoro en el cielo- y luego ven y sígueme".

El articulista se pregunta si Elon Musk se imaginaría siendo el joven rico o quizás el propio Jesús. No lo sabemos, pero, por la información conocida, parece que está bastante cómodo tratando de emular al segundo.

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[1] Vid. J. Lo Dico, “Imagine no possessions - it’s easy if you’re Elon Musk”, Financial Times, 22 de junio de 2021.

La sobrecarga del alquiler de la vivienda: el reto de una vivienda asequible

 

El acceso a la vivienda por parte de los jóvenes es un problema estructural, especialmente en las grandes ciudades, que se ha agravado en los últimos años. Diversos estudios ponen de relieve la sobrecarga que puede representar el alquiler respecto a los ingresos familiares, así como las dificultades para el acceso a una vivienda en propiedad[1].

Según un informe del Fondo Monetario Internacional referido a 17 países europeos[2], “un inquilino típico destinaba alrededor del 25% del ingreso al alquiler en 2018, y una familia joven, alrededor de una tercera parte. En el caso de un hogar en el 20% más bajo de la distribución del ingreso, la proporción del ingreso destinada al alquiler era mucho más alta: 40%”.

A mayor abundamiento, se destaca que “es estremecedor constatar que en casi tres cuartas partes de los países analizados, la mitad o más de los inquilinos de bajos ingresos se encontraba sobrecargado en 2018”, tomando como referencia el mencionado umbral del 40%.

En el gráfico adjunto puede comprobarse que, entre los países de la muestra, España es uno de los más afectados por este problema, que se ha visto empeorado por la crisis de la pandemia.

Para hacer frente a esta situación, diversas son las soluciones propuestas, algunas de ellas abiertamente contrapuestas. Habrá que reflexionar acerca de cómo los diseñadores del “Great Reset” plantean abordarlo. A la vista de los indicios, parece habilitarse la senda para la implementación de las propuestas pikettianas.

Mientras tanto, los autores del referido estudio propugnan que “la herramienta de política inmediata más poderosa es incrementar los niveles y la cobertura de la ayuda portátil para la vivienda que puede utilizarse con flexibilidad en distintas localidades”. Asimismo defienden la ampliación de la oferta de vivienda asequible, en particular mediante una mayor inversión pública en vivienda social de alquiler.

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[1] “Costes relacionados con la vivienda y régimen de tenencia”, Blog Tiempo Vivo, 22 de marzo de 2021.

[2] Vid. A. Kammer, A. Schaechter y A. Tudyka, “La vivienda de alquiler asequible como parte de la recuperación en Europa”, IMF Blog, 26 de mayo de 2021.

Costes relacionados con la vivienda y régimen de tenencia

 

El reto de la vivienda parece tener reservado un sitio de privilegio dentro del amplio repertorio de los problemas sociales. Pese a los reiterados intentos, declaraciones y planes, desafortunadamente sigue estando presente, de manera especialmente acuciante para quienes no tienen la posibilidad de acceder a una vivienda digna o se enfrentan a un esfuerzo desmedido con ese propósito. La evaluación de las opciones de adquisición o de alquiler de la vivienda propia es crucial para la adopción de una decisión coherente, en tanto que la toma en consideración de los niveles retributivos y de las condiciones financieras demanda una atención ineludible[1].

A escala personal, la vivienda acaba, de una manera u otra, condicionando nuestras vidas, pero también, en términos agregados, su evolución global puede impactarnos colectiva e individualmente. La crisis económica y financiera iniciada en 2007-2008 da buena prueba de ello. Dada su relevancia, no es de extrañar que el problema de la vivienda y sus posibles soluciones forme parte de la agenda de los distintos grupos políticos, ni que las medidas planteadas ejerzan una notable influencia en las posiciones tanto de los demandantes como de los promotores y financiadores, y, lógicamente, también de los propietarios de tales bienes inmuebles. Hay todo un mercado político basado en el mercado económico, pero con movimientos e influencias en ambos sentidos.

Recientemente, en un estudio del Banco Central Europeo (BCE) se lleva a cabo un análisis del coste de la vivienda en función del régimen de tenencia de ésta[2]. En él se presta atención a la denominada tasa de sobrecoste por tenencia de una vivienda, entendido como el porcentaje de la población que vive en una vivienda cuyos costes totales representan más del 40% de la renta disponible familiar[3].

Según dicho estudio, en 2019, en la Eurozona, en torno a un 10% de las familias afrontaban esa situación de exceso de costes por vivienda. La cifra agregada oculta, sin embargo, considerables diferencias, ya que las familias en régimen de alquiler presentaban una tasa del 24%, mientras que para aquellas con vivienda en propiedad libres de hipoteca no llegaba al 5%. Igualmente se apreciaba que, en general, la referida tasa de sobrecoste tiende a ser más baja en los países donde la proporción de viviendas en propiedad es más alta.

En el gráfico adjunto se observa cómo dicha tasa era en España, situada entre los países con mayor relevancia de la vivienda en propiedad, aunque ya por debajo del 80%, algo superior al 8%. Llama la atención la situación de algunos países, como Austria y Alemania, por su bajo porcentaje de viviendas en propiedad, así como, en este último caso, por su elevada tensión de costes. En este apartado Grecia aparece como un claro outlier.

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[1] Desde hace años, a través de una serie de artículos he tratado de abordar algunas de las principales cuestiones planteadas: “¿Comprar o alquilar la vivienda habitual?”, Málaga Hoy, 21 de abril de 2005 (reproducido en “Caleidoscopio en blanco y negro”,  págs. 430-432); “Vivienda, salarios e interés: ¿una ecuación irresoluble?”, La Opinión de Málaga, 16 de septiembre de 2009 (en “Caleidoscopio”,  págs. 445-446); “El tratamiento fiscal de la vivienda”, BTV, 14 de febrero de 2019; “La vivienda en propiedad, ¿un error garrafal?”, BTV, 17 de febrero de 2020.

[2] Vid. Moreno Roma, “Housing costs and homeownership in the euro area”, ECB Economic Bulletin, 1/2021.

[3] Los costes por vivienda incluyen los costes de los servicios (agua, electricidad, gas y calefacción), mantenimiento, y alquiler o pago de intereses de un préstamo hipotecario.

La vivienda en propiedad, ¿un error garrafal?

En la portada de un reciente número de The Economist aparece una extraña casa acompañada del siguiente título: “El terrible error de la vivienda”. Al visualizar la imagen, es inevitable recordar aquella otra portada de la misma revista, de marzo de 2002, en la que se proclamaba: “Las viviendas que salvaron al mundo”. ¡Cómo han cambiado los tiempos!

En los países occidentales desarrollados, muchos son los retos relacionados con la vivienda. La situación es heterogénea, pero hay un rasgo común: en las últimas décadas, el número de viviendas no ha crecido a un ritmo acompasado para atender las necesidades de las nuevas generaciones. A raíz de ello, el “socialismo millennial” se expande.

El diagnóstico realizado por The Economist es simple. El panorama actual es producto de unas inapropiadas políticas públicas aplicadas desde mediados de los años cincuenta del pasado siglo, entre las que destaca el empeño en promover la vivienda en propiedad. El foco del problema está localizado en la falta de suficientes alojamientos, como consecuencia de unas regulaciones demasiado limitativas. La tasa de construcción (nuevas unidades residenciales por persona) en el mundo rico es hoy día la mitad de la de 1960. Ante una demanda creciente y una oferta restringida, el resultado son unos elevados precios de los inmuebles y de sus alquileres.

Hasta la mitad del siglo veinte, el precio de la vivienda se mantuvo con una apreciable estabilidad, y desde entonces, en promedio, ha venido creciendo de manera sostenida. Diversos factores explican esa tendencia, como el hecho de que la velocidad del transporte ha continuado mejorando pero más lentamente, y la expansión de los préstamos hipotecarios. Pero, según The Economist, la regulación del suelo es la causa principal de los elevados precios.

El mal funcionamiento del mercado tiene repercusiones por el lado de la oferta y por el de la demanda. Las restricciones existentes hacen que los trabajadores no puedan desplazarse a los lugares donde serían más productivos, lo que conlleva importantes pérdidas de PIB. Y la necesidad de hacer frente a la carga financiera de los préstamos hipotecarios origina que las familias gasten menos en otros capítulos, lo que deprime el crecimiento económico.

El régimen de tenencia en propiedad sigue teniendo una gran relevancia en diversos países. En España llega al 76% de las familias, por encima de Francia (62%) y Alemania (44%). Actualmente parece asistirse a una etapa de retroceso de dicho régimen. Puede que esa tendencia venga explicada por las preferencias de los jóvenes por tener escasas ataduras físicas, o por ensayar alternativas como la del “co-living”, pero, sin duda, los factores económicos representan un freno muy potente.

Ante los precios alcanzados por los alquileres, algunos países han recurrido a la fórmula de su control. Para The Economist, esta es una vía desacertada, al disuadir las inversiones en nueva construcción. En su lugar, recomienda esquemas de ampliación de los períodos de alquiler. Para abordar la situación de las personas con menos recursos, la alternativa aconsejada es lograr que la oferta pueda responder adecuadamente a los incrementos de la demanda.

Y, finalmente, aboga por un programa de actuaciones públicas en una triple vertiente, con el fin de convertir la vivienda en una fuerza para la estabilidad social y económica: sistemas de transporte coherentes, un marco de planeamiento flexible, y una apropiada regulación fiscal y financiera.

Si, hace algún tiempo, la vivienda fue la que salvó al mundo de una recesión económica, y luego estuvo a punto de tumbar el sistema de mercado, en los próximos años se verá si puede auxiliar al inicuo capitalismo o, por el contrario, allanará el terreno para la instauración de otros sistemas, algunos de los cuales han acreditado históricamente su eficacia en facetas como las de control de la movilidad individual y de asignación selectiva, según criterios distintos a los del mercado, de fastuosas moradas.

(Artículo publicado en el diario “Sur”, con fecha 16 de febrero de 2020)

NIMBYs vs YIMBYs: una nueva pugna, no solo de siglas

Una nueva disputa entre acrónimos se perfila en el horizonte, pero en ella subyace una pugna de mayor trascendencia y alcance. De cuál de las dos tendencias se imponga en los próximos años va a depender no solo la forma de vida en las ciudades, sino también puede que la naturaleza del régimen político que impere en el futuro.

Los países desarrollados se enfrentan a enormes retos en el ámbito de la vivienda. En muchos de ellos, en las últimas décadas, el número de viviendas no ha crecido a un ritmo adecuado para atender las necesidades de las nuevas generaciones. Las dificultades de los jóvenes para acceder a la propiedad personal o a un alquiler adecuado están provocando, junto con otros factores, un rechazo del capitalismo y un avance del denominado “socialismo millennial”.

Según un informe de la revista The Economist (“The horrible housing blunder”, 18 de enero de 2020), la raíz del problema está localizada en la falta de construcción de suficientes alojamientos, especialmente en las áreas circundantes de las ciudades más dinámicas.

El problema se agrava, según la tesis sostenida por el semanario británico, por el énfasis puesto en algunos países en la promoción del régimen de vivienda en propiedad. Ante una oferta restringida por una severas limitaciones y una demanda creciente, el aumento de los precios es inevitable. Esto es positivo para los propietarios, pero negativo para quienes pretenden acceder a una residencia en propiedad o en alquiler.

Dos corrientes han comenzado a desplegar sus fuerzas, la de los NIMBYs (“Not In My Back Yard”), que propugnan controlar y limitar las nuevas construcciones, y la de los YIMBYs (“Yes In My Back Yard”), que reclaman una expansión de las edificaciones.

Como casi siempre, la tenencia o no de un “patio trasero” propio ejerce una enorme influencia en el posicionamiento personal ante diversas cuestiones. Tal vez, para pronunciarnos de manera completamente neutral, deberíamos someternos a una especie de “velo de la ignorancia rawlsiano asistido transitorio”. A semejanza de los inhibidores selectivos de conocimiento o de información utilizados en algunas populares películas, tendríamos que valorar una situación sin saber cuál es nuestra posición real, dejar escrita la respuesta elegida, y luego, tras recuperar la conciencia plena, atenernos a ella.

El tratamiento fiscal de la vivienda

La compra de la vivienda habitual es una de las decisiones económicas más importantes, si no la principal, que suele adoptar una persona a lo largo de su vida. Ahora bien, la elección entre los regímenes de alquiler y propiedad es una disyuntiva de gran calibre que precede, en su caso, a la mencionada operación de adquisición. No es de extrañar, pues, la importancia intrínseca que la vivienda tiene para el análisis económico, ni el activo posicionamiento del sistema fiscal respecto a la misma como fuente directa o indirecta para la obtención de sustanciales ingresos tributarios.

La trascendencia de la elección sobre la vivienda: la perspectiva del análisis económico

La relevancia de la vivienda para las familias y su elevado coste vienen a explicar que las opiniones respecto a su tratamiento fiscal estén habitualmente afectadas de una considerable carga emocional. El análisis económico nos aporta algunas perspectivas útiles a fin de discernir cuál puede ser un tratamiento adecuado en la vertiente tributaria.

Propiedad vs alquiler: una elección que no se presta a simplificaciones

Pero antes incluso tendríamos que dilucidar cuál de las dos opciones, propiedad o alquiler, es la más adecuada para la vivienda habitual. Se trata de un dilema que no admite una respuesta predeterminada, sino que requiere descender a un análisis pormenorizado. Así, no es posible postular una conclusión de aplicación genérica, toda vez que los resultados de la comparación son altamente dependientes y sensibles respecto a los valores concretos que tomen las variables esenciales que entran en juego (precio de compra, nivel del tipo de interés, evolución futura del precio de la vivienda, número de años de mantenimiento de la propiedad, cargas impositivas, tasa de inflación, importe inicial y progresión anual del coste del alquiler, etc.).

El carácter dual de la vivienda: bien de consumo y activo de inversión

Supongamos que, después de haber tenido en cuenta los factores relevantes, una persona se decanta por la compra de la vivienda. Hemos de tener presente que una vivienda habitual es un activo bastante peculiar: por un lado, es un bien de consumo duradero, que permite disfrutar, a lo largo del tiempo, del servicio de su ocupación; por otro lado, la vivienda constituye una inversión, una forma de mantener riqueza, cuyo valor puede aumentar o disminuir. La experiencia reciente en el mercado inmobiliario ha puesto de manifiesto, contrariamente a las expectativas mantenidas tradicionalmente, que el precio de la vivienda puede disminuir, incluso en términos nominales, es decir, aunque no se descuente la tasa de inflación.

La aproximación del sistema tributario a la vivienda

El tratamiento fiscal de la vivienda es un factor muy importante en la elección entre las opciones de propiedad y alquiler, y también respecto a su posición como alternativa de inversión frente a instrumentos financieros. No obstante, la regulación puede ejercer una influencia igual o mayor que la de la tributación.

Según establece la Constitución española, nuestro sistema tributario está sustentado en el principio de capacidad económica, cuya medición se concreta con base en indicadores de renta, consumo y riqueza. Si la vivienda permite un consumo y al mismo tiempo es una forma de mantenimiento de riqueza, parece lógico que se vea afectada por los impuestos que, dentro del sistema fiscal, tengan atribuida las misiones de cubrir tales manifestaciones de la capacidad tributaria.

La vivienda como bien de consumo

Así, el IVA, como impuesto general sobre el consumo, se encarga de gravar la adquisición de la vivienda, haciendo uso del tipo impositivo reducido (10%). Al recaer sobre el precio total en el momento de la compra, esto equivale a gravar de golpe todos los servicios de consumo, de disfrute de la vivienda a lo largo del tiempo. Sin embargo, la vivienda, adicionalmente, soporta anualmente el gravamen del IBI, lo que podría entenderse como una duplicidad, salvo que se conviniese que este tributo local responde en alguna medida a los beneficios de los servicios públicos percibidos por los propietarios de los bienes inmuebles.

La vivienda como activo

Por lo que concierne al tratamiento como bien de inversión, al igual que ocurre con otros activos, la vivienda, disminuida en el valor de los préstamos asociados, forma parte del patrimonio neto de las personas físicas, que, en su caso, se verá sometido al Impuesto sobre el Patrimonio. En éste, la vivienda habitual goza de una exención hasta un importe de 300.000 euros por declarante. En el supuesto de que, posteriormente, en un momento dado se efectúe una transmisión de la propiedad, entrarían en juego los impuestos correspondientes. El transmitente se vería afectado por el IRPF (por la variación patrimonial) y el impuesto sobre la plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana, en tanto que el adquirente, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, según, respectivamente, si la transmisión es onerosa o gratuita.

Vivienda habitual vs segunda vivienda

Si pasamos al ámbito del IRPF, a diferencia de lo que sucede con la vivienda habitual, que está exonerada, es preciso computar una renta imputada por los inmuebles y viviendas (no arrendados) que estén a disposición del contribuyente. Éste debe declarar como renta un 1,1% del valor catastral, si ha sido objeto de revisión, y un 2% en caso contrario. A tenor de este último porcentaje, su aplicación implica en la práctica una revalorización del 82%.

La fiscalidad conjunta sobre la propiedad de la vivienda

Así pues, en este tipo de situaciones relativas a viviendas no habituales, nos podemos encontrar con que lo que, en el fondo, es una misma manifestación económica, basada en el acceso y la tenencia de una vivienda, se ve sometida a múltiples impuestos: IVA, IBI, IRPF e Impuesto sobre el Patrimonio.

Por otro lado, no puede perderse de vista que todo el proceso de promoción inmobiliaria se ve afectado por el gravamen de diferentes figuras tributarias, desde la adquisición del terreno hasta la finalización del inmueble.

El tratamiento fiscal del alquiler

Por su parte, el arrendatario de una vivienda habitual no soporta directamente ningún tributo (salvo el Impuesto sobre Transmisiones, por el contrato de arrendamiento, con una cuota de modesta cuantía). Sin embargo, en función de cuál sea la situación que prevalezca en el mercado, el precio del alquiler reflejará los impuestos soportados formalmente por los propietarios. Por lo demás, la fórmula del alquiler se ve favorecida por el tratamiento preferente del que gozan las rentas derivadas del alquiler para el arrendador. En principio, este beneficio fiscal tiende a ampliar la oferta de alquileres y a abaratar su precio en el mercado. No obstante, otros factores, de mercado o regulatorios, pueden ejercer un efecto en sentido contrario.

La vivienda, en el foco de las propuestas de reforma fiscal

En el panorama internacional, el tratamiento de la vivienda se sitúa dentro del foco de las propuestas de reforma fiscal. Hay una corriente que aboga por disminuir las cargas que gravan las transacciones y, simultáneamente, elevar las que recaen sobre la tenencia. En este contexto, la figura del impuesto sobre la tierra, considerado por muchos economistas como la mejor forma de imposición, vuelve a cobrar un inusitado protagonismo.

(Artículo publicado en UniBlog)