La posibilidad de acceder a una vivienda propia, una vez llegada la edad de
emancipación, es un problema que parece firmemente arraigado, de forma estructural,
en la sociedad española. Ahora bien, si atendemos al alto porcentaje de
familias que son propietarias de su primera vivienda, en comparación con otros
países, podría decirse que, al menos aparentemente, España ha dispuesto de un
sistema bastante efectivo. Sin embargo, los cambios económicos, las consecuencias
de la crisis económica, la situación del mercado de trabajo, y el declive de la
política de vivienda social han venido a agravar el problema y a agrandar la magnitud
del desafío.
Aun constatando estos últimos, resulta de interés conocer cómo han ido evolucionando
los indicadores que reflejan la mayor o menor accesibilidad a la vivienda. Es
lo que se pretende hacer en este artículo tomando tres referencias temporales, las
de finales de los siguientes años: a) 2008, cuando todavía no se había
registrado materialmente el desplome del mercado inmobiliario; b) 2012, bajo
los efectos de la terrible Gran Recesión; y c) 2021, aún afectados, aunque ya
no en su fase álgida, por la crisis económica ocasionada por la pandemia del coronavirus.
El número de viviendas iniciadas, como media mensual, en cada uno de los referidos
años es bastante revelador: 22.000, 3.680 y 9.026, respectivamente.
Dos medidas habituales de esfuerzo por la compra de una vivienda son: por
un lado, el número de años resultante del cociente entre el precio de una
vivienda y la renta anual neta de un hogar; por otro, lo que representa la carga
financiera anual (amortización más intereses) de un préstamo hipotecario sobre dicha
renta anual neta.
Tales indicadores de esfuerzo dependen, en la práctica, de un amplio número
de factores, entre ellos los siguientes: precio de la vivienda, importe del
préstamo hipotecario, plazo y tipo de interés de éste, renta familiar neta, zona
geográfica… A título ilustrativo, tomamos un caso concreto, el de una vivienda
libre de 90 m2, cuyo precio ha evolucionado, según estadísticas oficiales, de
esta forma (euros): 181.620 (2008), 137.790 (2012) y 152.460 (2021). El precio
equivalía a 6,3 veces la renta familiar neta media de 2008, en tanto que la
proporción ha disminuido hasta 5 en los años siguientes. La cuantía de la renta
se ha movido entre 28.000 y 30.000 euros.
El descenso de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, a lo
largo del período considerado, ha sido muy notorio: 5,83%, 2,93% y 1,56% (anual).
De esta manera, la carga financiera de un préstamo, a 25 años, equivalente al
80% del precio de adquisición, ha disminuido también muy considerablemente: de
superar los 11.000 euros anuales en 2008, pasó a situarse en 6.200 en 2012, y en
5.900 en 2021. El peso de dicha carga financiera sobre la renta familiar neta
ha seguido una dinámica descendente: 38%-22%-19%.
Ahora bien, no hay que perder de vista que la anterior medida de esfuerzo
teórico para la adquisición de vivienda no tiene en cuenta que el comprador ha
de cubrir la parte del precio no financiada por el préstamo hipotecario, así
como el importe del IVA y el de otros gastos. Si incluimos dicho coste mediante
una financiación al mismo plazo, aunque a un tipo de interés superior, el
indicador de esfuerzo se eleva claramente: 52%-34%-31%. Asimismo, habría que tener
en cuenta el efecto de la supresión de la deducción fiscal estatal por vivienda
a partir de 2013.
Con una metodología algo diferente, la OCDE ofrece información del
indicador basado en el cociente entre la carga financiera hipotecaria y la
renta familiar disponible, para el año 2019. Las cifras oscilan entre el 7% (Suecia)
y el 25% (Luxemburgo). El dato para España (17%) es muy similar al de Alemania
e Italia.
Debido al juego de los factores descritos, el esfuerzo teórico para acceder
a una vivienda ha disminuido apreciablemente en el curso de los últimos años.
Sin embargo, la dificultad estriba en que los jóvenes puedan incorporarse al
mercado de trabajo en puestos estables y con unos salarios del nivel requerido
para afrontar holgadamente una transacción tan relevante como la compra de la primera
vivienda. Tampoco puede ignorarse que, en España, como en el resto de los países
desarrollados, la magnitud del esfuerzo es bastante superior en las familias
situadas en los estratos de renta más bajos.
(Artículo publicado en el diario “Sur”)
.webp)
