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19 de julio de 2024

¿Qué podemos hacer respecto al déficit de vivienda?

 

Es un interrogante que, de forma cada vez más acuciante, se plantea en muchos países. No se trata de un problema exclusivo de España. También se suscita, por ejemplo, en Alemania, país sobre el que se cierne la sombra de volver a ser de nuevo “el hombre enfermo” de Europa. Pese al pesimismo generalizado que se desprende de algunos análisis económicos[1], hay economistas germanos que consideran que el problema de la vivienda tiene solución: “Die Wohnungskrise ist lösbar!”, proclama Clemens Fuest, Presidente del ifo Institute[2].

Según el Profesor Clemens, “un mercado de la vivienda que funcione adecuadamente cabría esperar que, típicamente, abordara estos desafíos [los problemas económicos derivados del déficit de vivienda]. Los déficits de vivienda y los alquileres crecientes idealmente deben incentivar a los inversores a construir más viviendas o convertir unidades ocupadas por sus propietarios en viviendas en alquiler. Sin embargo, los alquileres responden sólo modestamente a estas escaseces cambiantes debida a los controles del alquiler, los límites al alquiler, y otras regulaciones que limitan estrictamente los incrementos, particularmente para los alquileres existentes. Esto perjudica la eficiencia global del mercado de la vivienda…. Adicionalmente, los controles del alquiler reducen el atractivo para que los inversores desarrollen nuevas viviendas y los llevan a convertir unidades en alquiler en apartamentos ocupados por propietarios”.

¿Qué medidas pueden adoptarse?, se plantea. Entre otras, señala las siguientes: i) introducir incentivos fiscales para la construcción de viviendas; ii) revisar los estándares de construcción a fin de reducir los costes de construcción; iii) aprobación automática de las licencias de construcción si la administración no contesta dentro del plazo estipulado; iv) asignación de más suelo para la construcción; y v) en caso de que no haya voluntad de relajar los controles del alquiler, considerar la mejora de los instrumentos para garantizar los pagos del alquiler.

Es la anterior una visión particular, entre otras que también se sugieren. Antes de entrar a debatir propuestas concretas, puede ser conveniente despejar las dudas sobre el significado de algunas cuestiones básicas: ¿debe considerarse la vivienda un bien de mercado o u bien no de mercado?; ampliamente reconocida como un bien social, ¿es la vivienda un bien colectivo o un bien individual?; ¿debe favorecerse el régimen de propiedad frente al alquiler, o lo contrario, o más bien debe haber una neutralidad de las políticas públicas?; ¿está justificado el uso de recursos públicos, vía incentivos fiscales o mediante transferencias, para favorecer el acceso a la vivienda?; ¿cuál debe ser el alcance del derecho de propiedad de una vivienda?...



[1] Vid. M. Wolf, “Is Is Germany the ‘sick man’ of Europe once again?”, Financial Times, 16-7-2024.

[2] “ifo Vierpoint 259: what can be done about the housing shortage?”, ifo, 11-6-2024.


2 de septiembre de 2023

El esfuerzo para la adquisición de una vivienda

 La adquisición de una vivienda para uso propio es una de las decisiones económicas y financieras más trascendentales que una familia adopta a lo largo de la vida. Equivale a la compra de un bien de consumo duradero que se va a ir disfrutando recurrentemente. Es como si la persona propietaria del activo inmobiliario se lo alquilara a ella misma. El rendimiento que obtiene es justamente la ocupación de la vivienda. Por ello, en las estimaciones de la renta familiar suele incluirse como renta en especie ese disfrute. A este respecto, hay analistas que defienden que esa renta en forma de alquiler sea objeto de gravamen por el IRPF. Aunque también se ha barajado en España, en la actualidad únicamente es gravada la renta imputada asociada a viviendas distintas de la habitual.

A la hora de decidir en qué tipo de vivienda se va a residir, es lógico que se analicen, en términos económicos, las opciones de compra y de alquiler. En España, por motivos sociológicos y porque, a pesar de todo, se daban condiciones para que la denominada clase media pudiera a acceder, con carácter general, a una vivienda en propiedad, esta es la pauta dominante. Sin embargo, por diversas circunstancias, es una opción que, hoy día, resulta mucho más complicada, especialmente para los jóvenes que acceden al mercado de trabajo. El problema se agrava en una ciudad como Málaga, en la que se viene registrando un sustancial incremento de la demanda y parte de la oferta se reconvierte de usos residenciales a usos turísticos. Si a ello unimos los efectos de una etapa inflacionista y de intensa subida de los tipos de interés, no cabe sino esperar que los indicadores de esfuerzo para la compra de vivienda se hayan disparado a niveles muy elevados, prácticamente inasumibles para un gran número de personas.

A fin de calcular cualquier indicador, hemos de partir de concretar los componentes del coste de adquisición: precio de la vivienda por metro cuadrado, superficie, impuestos ligados a la compra, y gastos accesorios. Con un precio de 2.365 euros, el coste de una vivienda nueva de 100 metros, con impuestos y gastos accesorios ligados a la compra, se eleva a unos 263.000 euros.

La carga efectiva para hacer frente a este importe va a depender, lógicamente, de las condiciones de financiación. A fin de reflejarlo de la manera más adecuada, es oportuno considerar que no se dispone de ningún ahorro previo y que se va a recurrir íntegramente a la financiación bancaria. La cuantía de un préstamo hipotecario podría situarse en el 80% del precio (sin gastos) de la vivienda, esto es, 189.200 euros. Quedaría, pues, un desfase de 73.800 euros, que se ampliaría algo a tenor de ciertos gastos asociados a la operación hipotecaria.

Si, para financiar los anteriores importes se recurre a un préstamo hipotecario a 25 años (tipo de interés del 4% anual) y a un préstamo personal a 10 años (tipo de interés del 8% anual), la carga financiera total (cuota integrada por la suma de los intereses y la amortización del capital) ascendería, inicialmente, aproximadamente a 22.700 euros anuales. Esta cifra nos da una idea de los ingresos que debería tener la unidad familiar para afrontar dicha carga. En puridad, según los estándares bancarios, sería necesario disponer de unos ingresos líquidos en torno a 65.000 euros. El importe de dicha renta antes de impuesto vendrá condicionado por cómo se distribuyan los ingresos entre los integrantes de la unidad familiar. Si suponemos que los dos cónyuges perciben la misma cuantía, sería preciso que cada uno tuviese unos ingresos brutos no menores de 40.000 euros anuales.

Los cálculos anteriores, aunque responden a un supuesto extremo de inexistencia de ahorro previo y están efectuados de manera orientativa, ponen de manifiesto lo alto que se ha colocado el listón de ingresos para poder afrontar holgadamente la adquisición de una vivienda. Ese listón excluye, de entrada, a muchas personas, de la consideración de la opción de la compra, y las empuja hacia el alquiler. No por razones de racionalidad o de análisis económico, sino por limitaciones previas.

No se trata de un problema exclusivo de España. Según un estudio de la OCDE, “el acceso a una vivienda asequible es especialmente complicado para los jóvenes que viven en áreas urbanas, donde los precios tienden a ser altos y la construcción es difícil…”. Aunque esto es algo consabido, no lo es tanto que “las restricciones financieras son una importante razón para que los jóvenes se decanten por el alquiler, incluso aunque la propiedad de una vivienda sigue siendo una fuerte preferencia para la mayoría”.

(Artículo publicado en el diario “Sur”)


14 de abril de 2022

El esfuerzo para la adquisición de una vivienda

 

La posibilidad de acceder a una vivienda propia, una vez llegada la edad de emancipación, es un problema que parece firmemente arraigado, de forma estructural, en la sociedad española. Ahora bien, si atendemos al alto porcentaje de familias que son propietarias de su primera vivienda, en comparación con otros países, podría decirse que, al menos aparentemente, España ha dispuesto de un sistema bastante efectivo. Sin embargo, los cambios económicos, las consecuencias de la crisis económica, la situación del mercado de trabajo, y el declive de la política de vivienda social han venido a agravar el problema y a agrandar la magnitud del desafío.

Aun constatando estos últimos, resulta de interés conocer cómo han ido evolucionando los indicadores que reflejan la mayor o menor accesibilidad a la vivienda. Es lo que se pretende hacer en este artículo tomando tres referencias temporales, las de finales de los siguientes años: a) 2008, cuando todavía no se había registrado materialmente el desplome del mercado inmobiliario; b) 2012, bajo los efectos de la terrible Gran Recesión; y c) 2021, aún afectados, aunque ya no en su fase álgida, por la crisis económica ocasionada por la pandemia del coronavirus. El número de viviendas iniciadas, como media mensual, en cada uno de los referidos años es bastante revelador: 22.000, 3.680 y 9.026, respectivamente.

Dos medidas habituales de esfuerzo por la compra de una vivienda son: por un lado, el número de años resultante del cociente entre el precio de una vivienda y la renta anual neta de un hogar; por otro, lo que representa la carga financiera anual (amortización más intereses) de un préstamo hipotecario sobre dicha renta anual neta.

Tales indicadores de esfuerzo dependen, en la práctica, de un amplio número de factores, entre ellos los siguientes: precio de la vivienda, importe del préstamo hipotecario, plazo y tipo de interés de éste, renta familiar neta, zona geográfica… A título ilustrativo, tomamos un caso concreto, el de una vivienda libre de 90 m2, cuyo precio ha evolucionado, según estadísticas oficiales, de esta forma (euros): 181.620 (2008), 137.790 (2012) y 152.460 (2021). El precio equivalía a 6,3 veces la renta familiar neta media de 2008, en tanto que la proporción ha disminuido hasta 5 en los años siguientes. La cuantía de la renta se ha movido entre 28.000 y 30.000 euros.

El descenso de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, a lo largo del período considerado, ha sido muy notorio: 5,83%, 2,93% y 1,56% (anual). De esta manera, la carga financiera de un préstamo, a 25 años, equivalente al 80% del precio de adquisición, ha disminuido también muy considerablemente: de superar los 11.000 euros anuales en 2008, pasó a situarse en 6.200 en 2012, y en 5.900 en 2021. El peso de dicha carga financiera sobre la renta familiar neta ha seguido una dinámica descendente: 38%-22%-19%.

Ahora bien, no hay que perder de vista que la anterior medida de esfuerzo teórico para la adquisición de vivienda no tiene en cuenta que el comprador ha de cubrir la parte del precio no financiada por el préstamo hipotecario, así como el importe del IVA y el de otros gastos. Si incluimos dicho coste mediante una financiación al mismo plazo, aunque a un tipo de interés superior, el indicador de esfuerzo se eleva claramente: 52%-34%-31%. Asimismo, habría que tener en cuenta el efecto de la supresión de la deducción fiscal estatal por vivienda a partir de 2013.

Con una metodología algo diferente, la OCDE ofrece información del indicador basado en el cociente entre la carga financiera hipotecaria y la renta familiar disponible, para el año 2019. Las cifras oscilan entre el 7% (Suecia) y el 25% (Luxemburgo). El dato para España (17%) es muy similar al de Alemania e Italia.

Debido al juego de los factores descritos, el esfuerzo teórico para acceder a una vivienda ha disminuido apreciablemente en el curso de los últimos años. Sin embargo, la dificultad estriba en que los jóvenes puedan incorporarse al mercado de trabajo en puestos estables y con unos salarios del nivel requerido para afrontar holgadamente una transacción tan relevante como la compra de la primera vivienda. Tampoco puede ignorarse que, en España, como en el resto de los países desarrollados, la magnitud del esfuerzo es bastante superior en las familias situadas en los estratos de renta más bajos.

(Artículo publicado en el diario “Sur”)



9 de febrero de 2020

La nueva brecha inflacionaria: percepciones vs realidades


Tradicionalmente ha sido un clásico en España, especialmente cuando vivíamos con unos precios rampantes. Una cierta dosis de descreimiento popular se daba por descontada. Para bastante gente, la medición oficial del Índice de Precios al Consumo (IPC) no reflejaba el verdadero incremento de los precios de los bienes y servicios.

Pero esa suerte de pensamiento “rápido” puede provenir de nuestra reticencia a comprobar en qué medida la composición de la cesta de consumo utilizada para la medición del IPC coincide o no con la nuestra, y cómo difieren los pesos de los distintos componentes, aparte del lugar de residencia y de dónde efectuemos nuestras compras. Cada uno de nosotros necesitaría que se le preparara un IPC personalizado.

No se resolverían así todos los escollos metodológicos para garantizar una medición fiable y homogénea a lo largo del tiempo. Los cambios en las características y la calidad de los productos no pueden ser soslayados.

Pero, al margen de esa tendencia “estructural”, en una época de bajas tasas de inflación, cuando no con riesgo de adentrarnos en el terreno de la deflación, hay un fenómeno que se observa en los principales países desarrollados de uno y otro lado del Atlántico. Las tasas de inflación percibidas por los ciudadanos se sitúan considerablemente por encima de las manejadas por las autoridades económicas y monetarias. Diversas encuestas revelan una gran brecha entre las percepciones sociales y las tasas oficiales de variación de los precios, en el caso de la Eurozona nada menos que la que media entre el 9,5% y el 1,8% anuales en el período 2004-2015.

¿A qué puede deberse semejante divergencia? Aparte de los aspectos antes señalados, que pueden ayudar a explicar ciertas diferencias, desajustes como los señalados han de obedecer necesariamente a: i) alguna deficiencia metodológica en la definición y/o la medición de los índices relevantes; ii) algún sesgo en el terreno de la psicología económica; o iii) una mezcla de los factores anteriores.

Las estadísticas oficiales de precios fueron ya objeto de crítica con ocasión de la gran crisis económica y financiera iniciada en 2007-2008, al no haber recogido, ni, consiguientemente, transmitido, la verdadera evolución de los precios de la vivienda. La infrarrepresentación del coste de grandes partidas que afectan al coste la vida (vivienda, sanidad, educación) se menciona actualmente como posible causa explicativa de la referida divergencia. De manera particular, como recuerda Benoît Coeuré, hasta hace poco miembro del Comité Ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE), en la Unión Europea, el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) “capta sólo marginalmente la partida de gasto más importante en el ciclo de vida de las familias -el coste de la vivienda. Los costes de la vivienda se incluyen actualmente en el IPCA a través de los alquileres reales, con un peso del 6,5%. Los costes de las viviendas ocupadas por sus propietarios, en contraposición, no se incluyen, a pesar de que más del 65% de las familias en la Eurozona son propietarias de su vivienda principal”. Sin embargo, tales costes sí son incluidos en Estados Unidos, Japón y Suiza.

Adicionalmente, habría que tener en cuenta la incidencia, psicológica o real, de las -en el mejor de los casos- modestas subidas salariales, el alza de determinadas cargas tributarias, o el pago por servicios hasta hace poco gratuitos, sin que, por el contrario, se aprecien con igual intensidad otros de acceso libre.

Especialmente llamativo es el reciente decremento de los salarios en Estados Unidos, pese a la tasa de desempleo históricamente reducida en dicho país. Según algunos analistas, la ausencia de crecimiento en los salarios, durante un período de sustancial bonanza económica, ha llevado a los inversores a creer que la inflación no se materializará en un plazo breve.

De otro lado, una cuestión que merece ser objeto de un tratamiento específico es la concerniente al impacto de las innovaciones tecnológicas y la mejora de la calidad. Cuando adquirimos un producto, por ejemplo, un nuevo smartphone, a un precio superior al del que teníamos anteriormente, podríamos interpretar que el incremento del coste representa inflación pura, pero los estadísticos consideran que parte del aumento refleja la innovación y la mejora en la calidad y, en consecuencia, la descuentan en el cómputo del índice de precios. Pero, como advierte Clair Jones (Financial Times, 27-1-2020), difícilmente una persona considerará que comprar un nuevo ordenador o un nuevo dispositivo que le cuesta 100 euros más que el antiguo es un cambio deflacionario.

En algunos otros casos se dan asimismo percepciones erróneas, como a raíz del denominado “efecto Amazon”. Las bajadas de precios inducidas en algunos segmentos por los servicios de venta online son interpretadas como producto de una mayor eficiencia tecnológica, y no como reducciones del precio final de los productos (Francisco Rodríguez, Expansión, 30-1-2020).

Por último, un fenómeno, inherentemente subrepticio en su incesante merma de la capacidad adquisitiva como es la rémora fiscal inflacionaria, ve acentuado ahora ese carácter en presencia de unas tasas de inflación muy moderadas. Así, aunque paulatinamente, la aplicación de una tarifa progresiva en un impuesto sobre la renta no ajustado a la inflación va restando poder adquisitivo en términos reales.

Sean cuales sean las verdaderas razones, lo cierto es que, si prevalece un acusado contraste entre las tasas de inflación manejadas por los bancos centrales y las que perciben los individuos, las políticas aplicadas por aquellos tenderán a carecer de sentido. Así, como ha señalado Martin Arnold (Financial Times, 19-1-20), si el público cree que los precios están creciendo más rápidamente de lo que indican las estadísticas oficiales, le costará trabajo entender por qué el BCE mantiene los tipos de interés en terreno negativo. Y no falta quien considera que la intención del BCE de incorporar el coste de la vivienda propia puede obedecer al intento de acortar artificialmente el desfase respecto a su objetivo de inflación, anclado en torno al 2% anual.

Según el Instituto Nacional de Estadística, desde que se implantó el euro (año 1999) hasta 2019, el IPC aumentó en España un 54,8%, esto es, a una tasa anual media (acumulativa) del 2,1%. ¿Validaría Vd. tales cifras?

(Artículo publicado en diario “Sur”, con fecha 8 de febrero de 2020)

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