Es un interrogante que, de forma
cada vez más acuciante, se plantea en muchos países. No se trata de un problema
exclusivo de España. También se suscita, por ejemplo, en Alemania, país sobre
el que se cierne la sombra de volver a ser de nuevo “el hombre enfermo” de
Europa. Pese al pesimismo generalizado que se desprende de algunos análisis
económicos[1],
hay economistas germanos que consideran que el problema de la vivienda tiene
solución: “Die Wohnungskrise ist lösbar!”, proclama Clemens Fuest, Presidente
del ifo Institute[2].
Según el Profesor Clemens, “un mercado
de la vivienda que funcione adecuadamente cabría esperar que, típicamente, abordara
estos desafíos [los problemas económicos derivados del déficit de vivienda].
Los déficits de vivienda y los alquileres crecientes idealmente deben
incentivar a los inversores a construir más viviendas o convertir unidades ocupadas
por sus propietarios en viviendas en alquiler. Sin embargo, los alquileres responden
sólo modestamente a estas escaseces cambiantes debida a los controles del
alquiler, los límites al alquiler, y otras regulaciones que limitan
estrictamente los incrementos, particularmente para los alquileres existentes.
Esto perjudica la eficiencia global del mercado de la vivienda….
Adicionalmente, los controles del alquiler reducen el atractivo para que los
inversores desarrollen nuevas viviendas y los llevan a convertir unidades en
alquiler en apartamentos ocupados por propietarios”.
¿Qué medidas pueden adoptarse?,
se plantea. Entre otras, señala las siguientes: i) introducir incentivos
fiscales para la construcción de viviendas; ii) revisar los estándares de
construcción a fin de reducir los costes de construcción; iii) aprobación
automática de las licencias de construcción si la administración no contesta
dentro del plazo estipulado; iv) asignación de más suelo para la construcción;
y v) en caso de que no haya voluntad de relajar los controles del alquiler,
considerar la mejora de los instrumentos para garantizar los pagos del
alquiler.
Es la anterior una visión particular,
entre otras que también se sugieren. Antes de entrar a debatir propuestas
concretas, puede ser conveniente despejar las dudas sobre el significado de
algunas cuestiones básicas: ¿debe considerarse la vivienda un bien de mercado o
u bien no de mercado?; ampliamente reconocida como un bien social, ¿es la
vivienda un bien colectivo o un bien individual?; ¿debe favorecerse el régimen de
propiedad frente al alquiler, o lo contrario, o más bien debe haber una
neutralidad de las políticas públicas?; ¿está justificado el uso de recursos
públicos, vía incentivos fiscales o mediante transferencias, para favorecer el
acceso a la vivienda?; ¿cuál debe ser el alcance del derecho de propiedad de
una vivienda?...
[1] Vid. M.
Wolf, “Is Is Germany the ‘sick man’ of Europe once again?”, Financial Times,
16-7-2024.
[2] “ifo
Vierpoint 259: what can be done about the housing shortage?”, ifo, 11-6-2024.
