El coste del reembolso anticipado de un préstamo hipotecario

 

Cabe pensar que un solicitante de un préstamo hipotecario que haya leído el artículo de The Economist referido en una reciente entrada de este blog tienda a descartar la opción del tipo de interés fijo. No en vano se señala en él que la suma adeudada para compensar al prestamista, en caso de reembolso del capital tomado a préstamo, sería muy elevada (“a lot”). La razón es que se parte de que dicha compensación consistiría en la diferencia entre el tipo de interés del préstamo y el tipo de interés de mercado en el momento del reembolso, multiplicada por una cifra representativa del saldo remanente y por el número de años que se anticipan.

En España, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, prevé el abono de una compensación al prestamista, pero por una cuantía mucho más comedida. Así, cuando se trata de préstamos a tipo fijo, la compensación tiene un límite de un 2% sobre el capital reembolsado, si el reembolso se produce durante los primeros diez años, y del 1,5%, si tiene lugar a partir del décimo año.

La Ley 5/2019 (art. 23) determina que “La pérdida financiera sufrida por el prestamista… se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo”, con los límites señalados.

Retomamos el ejemplo comentado en la referida entrada de blog, relativo a un préstamo de €200.000 a 30 años, a un tipo de interés fijo del 5% anual, y que se va a reembolsar cuando el tipo de interés ha bajado al 2%.

Si, por ejemplo, el préstamo se reembolsa al término del año 9º, el coste máximo a asumir por el prestatario sería el siguiente: 2% x 167.792 = €3.356; si el reembolso se produce al término del año 15º: 1,5% x 135.768 = €2.037. Nos encontramos con cantidades no desdeñables, pero, desde luego, no prohibitivas en la línea alertada ("a lot") por The Economist.

Las cantidades pendientes de amortizar se han obtenido del Simulador financiero de Edufinet. Con la ayuda de éste podemos calcular la diferencia entre los pagos de un préstamo por el período restante de 21 años, a tipos de interés del 5% y del 3%.

Préstamos hipotecarios: interés fijo vs interés variable

 

Suscribir un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo o a tipo de interés variable. Un dilema ineludible para el prestatario. Evidentemente, el grado de acierto de la elección sólo puede determinarse ex post, lo cual no parece una guía muy útil a la hora de decidir. Si se opta por un tipo de interés variable, el prestatario queda sujeto al riesgo de tipo de interés: si el tipo de mercado baja, se beneficia, pero tendrá que afrontar un mayor coste, si ocurre lo contrario. Un tipo de interés fijo le blinda ante las subidas, pero se puede ver en una situación en la que, si los tipos han bajado acusadamente, haya de afrontar unas cuotas comparativamente muy elevadas, lo cual es especialmente oneroso si al préstamo le queda mucha vida.

Quien contrata a un tipo fijo se asegura frente a las subidas, por lo que la clave está en la magnitud del tipo que ha de afrontar, en si es o no asumible dada la ventaja que proporciona. Si la única opción es un tipo muy alto, que se mantendría durante toda la vida del préstamo, salvo a personas muy reacias al riesgo con capacidad financiera suficiente, probablemente merecería la pena optar por un tipo variable. Ciertamente, todo depende de los plazos considerados y de las expectativas de evolución de los tipos.

La revista The Economist, en un artículo reciente (“Home and dry”, 9-9-2023), recomienda que “se piense dos veces antes de envidiar a quienes tienen hipotecas a tipo fijo”. Un tipo fijo de por vida (del préstamo) puede ofrecer seguridad psicológica, admite The Economist, pero se trata de una seguridad que hay que pagar.

Para ilustrar la argumentación se expone un ejemplo. Se considera un préstamo a 30 años a un tipo de interés fijo del 5% anual. Se plantea que, en un escenario posterior en el que el tipo de interés equivalente de mercado ha caído al 3%, el prestatario quisiera amortizar anticipadamente todo el capital pendiente. En tal caso, el prestamista no podría colocar el capital reintegrado en una alternativa que le generara una rentabilidad del 5%. Por tal motivo, requeriría alguna compensación, que se cifra en la diferencia del 2%, multiplicada por el saldo del préstamo durante el período restante, y por el número de años de dicho período: “en otras palabras, un montón”.

De ahí -se señala- la impopularidad de los tipos fijos a 30 años en gran parte del mundo: “Pocos prestatarios quieren correr el riesgo de incurrir en grandes costes de prepago si sus circunstancias cambian y los mercados se han movido en la dirección no adecuada [según las expectativas de los acreditados]”. Por otro lado, se considera que una solución puede ser que los reguladores topen los costes, pero esto desincentivaría los préstamos a largo plazo a tipos fijos. La seguridad no está exenta de costes, viene a concluirse.

¿Debería una persona que tenga previsto concertar un préstamo hipotecario en España atenerse a las cautelas y recomendaciones que se desprenden del artículo comentado?

Vivienda, préstamos y tipos de interés

 

Hasta hace poco, la aplicación de tipos de interés negativos para ingentes cantidades de deuda pública y privada era un rasgo bastante usual, en tanto que tipos fijos no muy superiores al 1% anual eran frecuentes en el mercado hipotecario. Al menos en lo concerniente al precio del dinero, situado en cotas negativas o ultrarreducidas, vivíamos en lo que algunos economistas tildaban como “país (de las maravillas) de Alicia”. La protagonista del cuento de Carroll, en un momento dado, despertó de su sueño y, con ella, involuntariamente, muchos jóvenes aspirantes a convertirse en propietarios de una vivienda. Ahora, inmisericordemente, se ven afectados por la cruda realidad de un mundo postcarrolliano. En algunos casos, por cuestión de solo unos días, han de afrontar un escenario mucho más adverso que trastoca sus cálculos, con el riesgo de desbaratar sus planes económicos.

Si hacemos un repaso de las variables que determinan el indicador del esfuerzo para la adquisición de una vivienda, comprobamos cómo todas han evolucionado recientemente de manera desfavorable para los potenciales adquirentes: el precio de la vivienda, la acuciante inflación que merma el poder adquisitivo de los salarios, con un impacto agudizado por la interacción de aquella con la progresividad del IRPF, una mayor dificultad para conseguir un porcentaje elevado de financiación hipotecaria respecto al precio de la vivienda y, por no extendernos más, el nivel de los tipos de interés.

En un artículo publicado en este mismo diario en abril de este año se recogía, en línea con lo concluido por distintos estudios internacionales, que el esfuerzo para la compra de una vivienda en España, aunque con matices, había disminuido entre los años 2008 y 2021. Esa tendencia forma ya parte de la historia, y ahora nos encontramos en una fase completamente diferente, de duración incierta.

El impacto de la nueva situación dependerá de cómo se combinen las referidas variables en cada caso concreto. A título ilustrativo, la cuota de un préstamo hipotecario de 150.000 euros a 30 años varía de la siguiente forma según el tipo de interés anual: tipo del 1%: 5.790 euros anuales (482 euros mensuales); 2%: 6.653 (554); 3%: 7.589 (632); 4%: 8.593 (716); 5%: 9.663 (805). Entre la primera y la última de estas opciones, el importe se multiplica por 1,7. Con un interés del 7% anual, nos situaríamos prácticamente en una cuota de 1.000 euros mensuales.

Respecto a una renta familiar neta de 30.000 euros anuales, el peso de la carga financiera del préstamo hipotecario referido evolucionaría así: 19%, 22%, 25%, 29%, y 32%. Y sin que haya que perder de vista que, para aportar la parte del precio de la vivienda no cubierta por el préstamo, y los gastos tributarios y de formalización, habría que disponer, en el ejemplo considerado, de algo más de 60.000 euros de ahorro, o bien incurrir en un gasto adicional por un préstamo personal complementario.

En este contexto, el dilema de concertar un préstamo a tipo de interés fijo o a tipo de interés variable se plantea ineludiblemente, en una elección en la que, como siempre, se contrapone la mayor o menor certeza de las cuotas hipotecarias con el importe inicial de éstas. Lo relevante es tomar conciencia de que un préstamo a tipo de interés variable implica que es el prestatario quien asume el riesgo de interés. Como en otros casos, hay distintas actitudes hacia el riesgo. Unas personas tienen aversión, y otras, propensión. Un préstamo a tipo fijo elimina el citado riesgo. Es como contratar un seguro. También depende del precio a pagar (diferencia con el tipo variable inicial), de las expectativas de la evolución de los tipos y de las probabilidades de ocurrencia.

Finalmente, seguramente un economista vendría a recordar que, en presencia de inflación, es necesario diferenciar entre los componentes real e inflacionario de los tipos de interés. Con una tasa de inflación del 7% anual y un tipo de interés nominal del 5%, el tipo de interés real se sitúa en el -2%. Quizás sea preferible, dadas las circunstancias, dejar para otro momento esa exposición. Lo que es un hecho innegable es que, para un perceptor de rentas medias, el esfuerzo para la compra de una vivienda ha aumentado considerablemente en los últimos tiempos.

(Artículo publicado en el diario “Sur”)

La difícil forja de un prestatario en la etapa postcarrolliana

 

Durante años hemos vivido en una especie de país de la Alicia de Carroll, al menos en lo concerniente a los tipos de interés. La aplicación de tipos de interés negativos era, según numerosos analistas, un indicio de alguna anomalía que acabó por percibirse como algo natural y lleno de lógica. El abrupto retorno de la inflación ha venido a finiquitar -habrá que ver por cuánto tiempo- esa atípicamente prolongada fase de tipos de interés ultrarreducidos, y ha pillado de sorpresa a miles de prestatarios que no acaban de entender cómo ha podido producirse semejante cambio. En particular, aquellas personas que anhelaban convertirse en propietarias de su vivienda, y que no tuvieron la oportunidad de cerrar antes el esquema de financiación, se ven afectadas por una desdicha en términos comparativos.

De nuevo, la disyuntiva entre concertar un préstamo a tipo de interés fijo o a tipo de interés variable se plantea ineludiblemente, en una elección en la que, como siempre, se contrapone la mayor o menor certeza de las cuotas hipotecarias con el importe de éstas. Ante esta situación, los operadores del mercado crediticio se disponen a ofrecer distintas alternativas. En Reino Unido, una nueva entidad prestamista acaba de obtener autorización para ofrecer préstamos hipotecarios a plazos de 30 años o más, hasta 50, con tipos de interés fijos del orden del 4 o 4,5% anual[1].

Seguramente, quienes tienen que afrontar ahora unos mayores tipos de interés nominales no estén muy receptivos a repasar los fundamentos teóricos de la configuración de los tipos de interés en un contexto inflacionario, con la diferenciación de los componentes real e inflacionario. Habrá que dejar para otro momento esa exposición. Ahora, lo relevante es hacerse una idea del impacto de la contratación de un préstamo hipotecario a tipo de interés fijo, en función del plazo y del tipo de interés anual. Es lo que se refleja en el cuadro y en el gráfico adjuntos. También conviene reflexionar ante la asunción de un tipo de interés variable. Hay apuestas que salen ganadoras, pero otras resultan, a la postre, claramente perdedoras.

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[1] Vid. E. Dunkley, “New UK lender plans 50-year fixed rate mortgages”, Financial Times, 15-8-2022.

El “split” hipotecario: el “splitting” del “split”

Ya sea en épocas de crisis o de esplendor, el panorama financiero no conoce tregua en la generación de novedosos perfiles en los productos ofertados ni, aún mucho menos, en la incorporación de nuevos vocablos, expresiones o siglas. El “split” es un término con larga tradición en el mercado financiero, y no digamos la relevancia del “splitting” en relación con el tratamiento de la unidad familiar en el IRPF. También el “split” ha cobrado importancia en los últimos años en el terreno de la financiación hipotecaria, particularmente en el caso del Reino Unido. Sin ir más lejos, el Financial Times dedicaba hace tan solo unos días un extenso -y ciertamente sofisticado- artículo sobre dicha fórmula[i]. Sin duda, una valiosa pieza para poner a prueba no sólo los conocimientos idiomáticos, también la comprensión lectora y las competencias financieras.

El artículo comienza con esta explicación: “Increasing numbers of borrowers are splitting their mortgage, taking advantage of rising competition between lenders to divide the debt on home loans to suit their financial circumstances”. Y, poco después, señala que “A common way of splitting mortgage debt is part of the loan to be repaid on capital repayment basis, and the rest on an interest-only arrangement”.

Podemos comprobar, pues, que el “split” (“división”) de un préstamo hipotecario tiene una acepción específica, referida a la forma de pago del capital y de los intereses. Concretamente, un “split” consiste en dividir un préstamo en dos partes: una primera basada en el pago de cuotas periódicas comprensivas de amortización del capital y de intereses, que es la práctica más extendida; otra, respecto a la que únicamente se abonan intereses, sin amortización del capital, que tendría lugar, de una sola vez, al vencimiento de la operación[ii]. En el gráfico adjunto se recogen las correspondientes secuencias de pagos, para un caso concreto[iii], de los dos esquemas: amortización progresiva del capital (1) vs amortización única al vencimiento (2).

Ahora bien, existen otras acepciones del “split” hipotecario, como la basada simplemente en la división del capital del préstamo en dos o más tramos, sujetos a distintos regímenes de tipo de interés. Por ejemplo, un préstamo por importe de 300.000 euros podría ser estructurado en tres tramos: 100.000 euros a tipo de interés fijo del 3%, 100.000 euros a un tipo variable igual al Líbor más 1,5 puntos porcentuales, y 100.000 euros a un tipo variable igual al Euríbor más 2 puntos porcentuales.

Otra opción adicional del “split” consiste en establecer un tipo fijo para un período inicial, y un tipo variable para el resto[iv].

Como queda patente a partir de los supuestos anteriores, puede decirse que el “split” hipotecario se encuentra sujeto a un considerable “split”. Seguramente éste también se da entre las preferencias personales para acogerse a uno u otro esquema.

(Artículo publicado en EdufiAcademics, Serie Ensayos y Notas, 2/2020)

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[i] Vid. J. Pickford, “How to ‘do the splits’ on your mortgage”, Financial Times, 21 de febrero de 2020.

[ii] No obstante, en el Reino Unido, esta fórmula usualmente es aplicable en relación con las propiedades adquiridas para su destino al alquiler. Vid. C. Cheung, “Repayment mortgages explained”, https://www.which.co.uk/money, julio 2019.

[iii] Préstamo por importe de 200.000 euros, a 15 años, y tipo de interés del 5,25% anual, estructurado en dos tramos: 1) 100.000 euros, mediante cuotas de capital e intereses; 2) 100.000 euros, mediante pago periódico de intereses y amortización completa al vencimiento.

[iv] Vid., por ejemplo, G. Sessons, “What is a split mortgage?”, https://budgeting.thenest.com, 8 de abril de 2019.

La TAE de un préstamo hipotecario: un concepto en evolución

La TAE (tasa anual equivalente), a pesar su nombre críptico y comprimido (¿tasa de qué?, ¿equivalente a qué?) es un indicador básico para evaluar el coste o el rendimiento efectivos de un producto financiero desde la perspectiva del cliente. Su información constituye en España un requisito imprescindible en el marco de la política de transparencia y protección de los derechos de los usuarios de servicios bancarios.

Particular relevancia tiene dicha noción en el caso de los préstamos hipotecarios, cuya contratación está sujeta a una serie de desembolsos económicos además del pago del tipo de interés correspondiente. Dadas la complejidad inherente al cálculo matemático de la TAE y las posibles interpretaciones de los conceptos a incluir, resulta cuando menos curioso que sea una cuestión normalmente asumida, en el plano formal, con bastante naturalidad y aparente comprensión procedimental, a diferencia de lo ocurrido con otros elementos de los contratos de escritura que podría pensarse que, al no basarse en complicadas fórmulas, son de más fácil entendimiento y comprensión.

Por otro lado, la TAE es un indicador que, desde su implantación como práctica en el sistema bancario español, ha venido registrando algunas significativas variaciones en su configuración. Así, en una primera etapa había una tendencia a incluir en el cómputo de la TAE solamente aquellas partidas que afrontaba el prestatario y que eran percibidas por el prestamista, es decir, sumas de las que fuera beneficiaria la entidad financiera. Algo, por cierto, que parece bastante lógico, si lo que se pretende es medir el coste de las operaciones que ofrece cada entidad que compite en el mercado.

Sin embargo, más recientemente, la normativa reguladora ha ampliado el foco de la TAE a fin de incluir, de una manera bastante genérica, todos los gastos en los que incurre el prestatario, correspondan o no a la entidad financiera.

Ahora bien, si pretendemos localizar una norma que recoja de manera consolidada y sistemática la metodología completa para el cálculo de la TAE, nos llevaremos una considerable decepción, toda vez que esa labor no está disponible, por lo que debemos acudir a la consulta de distintas fuentes en virtud de remisiones, a veces un tanto laberínticas.

Tanto es así que, hace varios años, el propio Banco de España hubo de dirigir un escrito a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera en solicitud de una interpretación de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

En respuesta a esa misiva, el citado departamento del Ministerio de Economía determinó y aclaró que, en el cálculo de la TAE de los préstamos hipotecarios, deben incluirse todos los gastos, incluidos intereses, comisiones, impuestos y cualquier otro tipo de gasto, que el cliente deba pagar en relación con el contrato de préstamo y que sean conocidos por la entidad, con excepción de los gastos de notaría, así como el coste de todos los servicios accesorios relacionados con el contrato de préstamo, en particular las primas de seguro, si la obtención del préstamo en esas condiciones está condicionada a la prestación de dichos servicios. A los anteriores han de añadirse los gastos de tasación y los de comprobación registral.

Básicamente estos últimos, así como los relativos a los impuestos, son los conceptos añadidos en relación con la regulación anterior, derivada de la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, del Banco de España, a entidades de crédito, sobre transparencia de las operaciones y protección a la clientela. No deja de llamar la atención la exclusión expresa de los gastos de notaría, que también encarecen, obviamente, el coste de la operación para el acreditado.

Por otra parte, aun cuando la Circular 8/1990 está actualizada por la 5/2012, de 27 de junio, también del Banco de España, esta última establece que, a efectos estadísticos, las entidades bancarias deberán informar al Banco de España acerca de la TAE de los préstamos hipotecarios con arreglo a los criterios de la Circular 8/1990, sin incluir, por tanto, los conceptos mencionados (impuestos, gastos de comprobación registral y gastos de tasación).

Aunque tenía previsto incluir algún ejemplo del cálculo de la TAE, después del despliegue conceptual efectuado, creo que será preferible dejarlo para una próxima entrada específica en este blog.