Cabe pensar que un solicitante de un
préstamo hipotecario que haya leído el artículo de The Economist referido en
una reciente entrada de este blog tienda a descartar la opción del tipo de interés
fijo. No en vano se señala en él que la suma adeudada para compensar al
prestamista, en caso de reembolso del capital tomado a préstamo, sería muy
elevada (“a lot”). La razón es que se parte de que dicha compensación consistiría
en la diferencia entre el tipo de interés del préstamo y el tipo de interés de
mercado en el momento del reembolso, multiplicada por una cifra representativa
del saldo remanente y por el número de años que se anticipan.
En España, la Ley 5/2019, de 15 de
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, prevé el abono de
una compensación al prestamista, pero por una cuantía mucho más comedida. Así,
cuando se trata de préstamos a tipo fijo, la compensación tiene un límite de un
2% sobre el capital reembolsado, si el reembolso se produce durante los
primeros diez años, y del 1,5%, si tiene lugar a partir del décimo año.
La Ley 5/2019 (art. 23) determina
que “La pérdida financiera sufrida por el prestamista… se calculará,
proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el
capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de
mercado del préstamo”, con los límites señalados.
Retomamos el ejemplo comentado en
la referida entrada de blog, relativo a un préstamo de €200.000 a 30 años, a un
tipo de interés fijo del 5% anual, y que se va a reembolsar cuando el tipo de interés
ha bajado al 2%.
Si, por ejemplo, el préstamo se
reembolsa al término del año 9º, el coste máximo a asumir por el prestatario
sería el siguiente: 2% x 167.792 = €3.356; si el reembolso se produce al término
del año 15º: 1,5% x 135.768 = €2.037. Nos encontramos con cantidades no desdeñables,
pero, desde luego, no prohibitivas en la línea alertada ("a lot") por The Economist.
Las cantidades pendientes de
amortizar se han obtenido del Simulador financiero de Edufinet. Con la ayuda de
éste podemos calcular la diferencia entre los pagos de un préstamo por el
período restante de 21 años, a tipos de interés del 5% y del 3%.
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