Hasta hace poco, la
aplicación de tipos de interés negativos para ingentes cantidades de deuda
pública y privada era un rasgo bastante usual, en tanto que tipos fijos no muy
superiores al 1% anual eran frecuentes en el mercado hipotecario. Al menos en
lo concerniente al precio del dinero, situado en cotas negativas o
ultrarreducidas, vivíamos en lo que algunos economistas tildaban como “país (de
las maravillas) de Alicia”. La protagonista del cuento de Carroll, en un momento
dado, despertó de su sueño y, con ella, involuntariamente, muchos jóvenes
aspirantes a convertirse en propietarios de una vivienda. Ahora,
inmisericordemente, se ven afectados por la cruda realidad de un mundo postcarrolliano.
En algunos casos, por cuestión de solo unos días, han de afrontar un escenario
mucho más adverso que trastoca sus cálculos, con el riesgo de desbaratar sus
planes económicos.
Si hacemos un repaso
de las variables que determinan el indicador del esfuerzo para la adquisición de
una vivienda, comprobamos cómo todas han evolucionado recientemente de manera desfavorable
para los potenciales adquirentes: el precio de la vivienda, la acuciante inflación
que merma el poder adquisitivo de los salarios, con un impacto agudizado por la
interacción de aquella con la progresividad del IRPF, una mayor dificultad para
conseguir un porcentaje elevado de financiación hipotecaria respecto al precio
de la vivienda y, por no extendernos más, el nivel de los tipos de interés.
En un artículo
publicado en este mismo diario en abril de este año se recogía, en línea con lo
concluido por distintos estudios internacionales, que el esfuerzo para la compra
de una vivienda en España, aunque con matices, había disminuido entre los años
2008 y 2021. Esa tendencia forma ya parte de la historia, y ahora nos encontramos
en una fase completamente diferente, de duración incierta.
El impacto de la
nueva situación dependerá de cómo se combinen las referidas variables en cada caso
concreto. A título ilustrativo, la cuota de un préstamo hipotecario de 150.000
euros a 30 años varía de la siguiente forma según el tipo de interés anual: tipo
del 1%: 5.790 euros anuales (482 euros mensuales); 2%: 6.653 (554); 3%: 7.589 (632);
4%: 8.593 (716); 5%: 9.663 (805). Entre la primera y la última de estas opciones,
el importe se multiplica por 1,7. Con un interés del 7% anual, nos situaríamos
prácticamente en una cuota de 1.000 euros mensuales.
Respecto a una renta
familiar neta de 30.000 euros anuales, el peso de la carga financiera del
préstamo hipotecario referido evolucionaría así: 19%, 22%, 25%, 29%, y 32%. Y
sin que haya que perder de vista que, para aportar la parte del precio de la
vivienda no cubierta por el préstamo, y los gastos tributarios y de
formalización, habría que disponer, en el ejemplo considerado, de algo más de 60.000
euros de ahorro, o bien incurrir en un gasto adicional por un préstamo personal
complementario.
En este contexto, el dilema de concertar un préstamo a tipo de interés fijo o a
tipo de interés variable se plantea ineludiblemente, en una elección en la que,
como siempre, se contrapone la mayor o menor certeza de las cuotas hipotecarias
con el importe inicial de éstas. Lo relevante es tomar conciencia de que un préstamo a tipo de interés variable
implica que es el prestatario quien asume el riesgo de interés. Como en otros
casos, hay distintas actitudes hacia el riesgo. Unas personas tienen aversión,
y otras, propensión. Un préstamo a tipo fijo elimina el citado riesgo. Es como contratar
un seguro. También depende del precio a pagar (diferencia con el tipo variable
inicial), de las expectativas de la evolución de los tipos y de las
probabilidades de ocurrencia.
Finalmente, seguramente un economista vendría a recordar que,
en presencia de inflación, es necesario diferenciar entre los componentes real
e inflacionario de los tipos de interés. Con una tasa de inflación del 7% anual
y un tipo de interés nominal del 5%, el tipo de interés real se sitúa en el -2%.
Quizás sea preferible, dadas las circunstancias, dejar para otro momento esa
exposición. Lo que es un hecho innegable es que, para un perceptor de rentas
medias, el esfuerzo para la compra de una vivienda ha aumentado considerablemente
en los últimos tiempos.
(Artículo publicado en el diario “Sur”)
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