Suscribir un préstamo hipotecario a
tipo de interés fijo o a tipo de interés variable. Un dilema ineludible para el
prestatario. Evidentemente, el grado de acierto de la elección sólo puede
determinarse ex post, lo cual no parece una guía muy útil a la hora de
decidir. Si se opta por un tipo de interés variable, el prestatario queda
sujeto al riesgo de tipo de interés: si el tipo de mercado baja, se beneficia,
pero tendrá que afrontar un mayor coste, si ocurre lo contrario. Un tipo de
interés fijo le blinda ante las subidas, pero se puede ver en una situación en
la que, si los tipos han bajado acusadamente, haya de afrontar unas cuotas
comparativamente muy elevadas, lo cual es especialmente oneroso si al préstamo
le queda mucha vida.
Quien contrata a un tipo fijo se
asegura frente a las subidas, por lo que la clave está en la magnitud del tipo
que ha de afrontar, en si es o no asumible dada la ventaja que proporciona. Si
la única opción es un tipo muy alto, que se mantendría durante toda la vida del
préstamo, salvo a personas muy reacias al riesgo con capacidad financiera
suficiente, probablemente merecería la pena optar por un tipo variable.
Ciertamente, todo depende de los plazos considerados y de las expectativas de
evolución de los tipos.
La revista The Economist, en un
artículo reciente (“Home and dry”, 9-9-2023), recomienda que “se piense dos
veces antes de envidiar a quienes tienen hipotecas a tipo fijo”. Un tipo fijo
de por vida (del préstamo) puede ofrecer seguridad psicológica, admite The
Economist, pero se trata de una seguridad que hay que pagar.
Para ilustrar la argumentación se
expone un ejemplo. Se considera un préstamo a 30 años a un tipo de interés fijo
del 5% anual. Se plantea que, en un escenario posterior en el que el tipo de
interés equivalente de mercado ha caído al 3%, el prestatario quisiera
amortizar anticipadamente todo el capital pendiente. En tal caso, el
prestamista no podría colocar el capital reintegrado en una alternativa que le
generara una rentabilidad del 5%. Por tal motivo, requeriría alguna
compensación, que se cifra en la diferencia del 2%, multiplicada por el saldo
del préstamo durante el período restante, y por el número de años de dicho
período: “en otras palabras, un montón”.
De ahí -se señala- la impopularidad
de los tipos fijos a 30 años en gran parte del mundo: “Pocos prestatarios
quieren correr el riesgo de incurrir en grandes costes de prepago si sus
circunstancias cambian y los mercados se han movido en la dirección no adecuada
[según las expectativas de los acreditados]”. Por otro lado, se considera que
una solución puede ser que los reguladores topen los costes, pero esto desincentivaría
los préstamos a largo plazo a tipos fijos. La seguridad no está exenta de
costes, viene a concluirse.
¿Debería una persona que tenga
previsto concertar un préstamo hipotecario en España atenerse a las cautelas y
recomendaciones que se desprenden del artículo comentado?
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