La adquisición de una vivienda para uso propio es una de las decisiones económicas y financieras más trascendentales que una familia adopta a lo largo de la vida. Equivale a la compra de un bien de consumo duradero que se va a ir disfrutando recurrentemente. Es como si la persona propietaria del activo inmobiliario se lo alquilara a ella misma. El rendimiento que obtiene es justamente la ocupación de la vivienda. Por ello, en las estimaciones de la renta familiar suele incluirse como renta en especie ese disfrute. A este respecto, hay analistas que defienden que esa renta en forma de alquiler sea objeto de gravamen por el IRPF. Aunque también se ha barajado en España, en la actualidad únicamente es gravada la renta imputada asociada a viviendas distintas de la habitual.
A la hora de decidir en qué tipo de vivienda se va a residir, es
lógico que se analicen, en términos económicos, las opciones de compra y de
alquiler. En España, por motivos sociológicos y porque, a pesar de todo, se
daban condiciones para que la denominada clase media pudiera a acceder, con
carácter general, a una vivienda en propiedad, esta es la pauta dominante. Sin
embargo, por diversas circunstancias, es una opción que, hoy día, resulta mucho
más complicada, especialmente para los jóvenes que acceden al mercado de
trabajo. El problema se agrava en una ciudad como Málaga, en la que se viene
registrando un sustancial incremento de la demanda y parte de la oferta se
reconvierte de usos residenciales a usos turísticos. Si a ello unimos los
efectos de una etapa inflacionista y de intensa subida de los tipos de interés,
no cabe sino esperar que los indicadores de esfuerzo para la compra de vivienda
se hayan disparado a niveles muy elevados, prácticamente inasumibles para un
gran número de personas.
A fin de calcular cualquier indicador, hemos de partir de
concretar los componentes del coste de adquisición: precio de la vivienda por
metro cuadrado, superficie, impuestos ligados a la compra, y gastos accesorios.
Con un precio de 2.365 euros, el coste de una vivienda nueva de 100 metros, con
impuestos y gastos accesorios ligados a la compra, se eleva a unos 263.000
euros.
La carga efectiva para hacer frente a este importe va a
depender, lógicamente, de las condiciones de financiación. A fin de reflejarlo
de la manera más adecuada, es oportuno considerar que no se dispone de ningún
ahorro previo y que se va a recurrir íntegramente a la financiación bancaria.
La cuantía de un préstamo hipotecario podría situarse en el 80% del precio (sin
gastos) de la vivienda, esto es, 189.200 euros. Quedaría, pues, un desfase de
73.800 euros, que se ampliaría algo a tenor de ciertos gastos asociados a la
operación hipotecaria.
Si, para financiar los anteriores importes se recurre a un
préstamo hipotecario a 25 años (tipo de interés del 4% anual) y a un préstamo
personal a 10 años (tipo de interés del 8% anual), la carga financiera total
(cuota integrada por la suma de los intereses y la amortización del capital) ascendería,
inicialmente, aproximadamente a 22.700 euros anuales. Esta cifra nos da una
idea de los ingresos que debería tener la unidad familiar para afrontar dicha
carga. En puridad, según los estándares bancarios, sería necesario disponer de
unos ingresos líquidos en torno a 65.000 euros. El importe de dicha renta antes
de impuesto vendrá condicionado por cómo se distribuyan los ingresos entre los
integrantes de la unidad familiar. Si suponemos que los dos cónyuges perciben la
misma cuantía, sería preciso que cada uno tuviese unos ingresos brutos no
menores de 40.000 euros anuales.
Los cálculos anteriores, aunque responden a un supuesto extremo
de inexistencia de ahorro previo y están efectuados de manera orientativa,
ponen de manifiesto lo alto que se ha colocado el listón de ingresos para poder
afrontar holgadamente la adquisición de una vivienda. Ese listón excluye, de
entrada, a muchas personas, de la consideración de la opción de la compra, y
las empuja hacia el alquiler. No por razones de racionalidad o de análisis
económico, sino por limitaciones previas.
No se trata de un problema exclusivo de España. Según un estudio
de la OCDE, “el acceso a una vivienda asequible es especialmente complicado
para los jóvenes que viven en áreas urbanas, donde los precios tienden a ser
altos y la construcción es difícil…”. Aunque esto es algo consabido, no lo es
tanto que “las restricciones financieras son una importante razón para que los
jóvenes se decanten por el alquiler, incluso aunque la propiedad de una
vivienda sigue siendo una fuerte preferencia para la mayoría”.
(Artículo publicado en el diario “Sur”)
