La compra de la vivienda habitual
es una de las decisiones económicas más importantes, si no la principal, que
suele adoptar una persona a lo largo de su vida. Ahora bien, la elección entre
los regímenes de alquiler y propiedad es una disyuntiva de gran calibre que precede,
en su caso, a la mencionada operación de adquisición. No es de extrañar, pues, la
importancia intrínseca que la vivienda tiene para el análisis económico, ni el
activo posicionamiento del sistema fiscal respecto a la misma como fuente
directa o indirecta para la obtención de sustanciales ingresos tributarios.
La
trascendencia de la elección sobre la vivienda: la perspectiva del análisis
económico
La relevancia de la vivienda para
las familias y su elevado coste vienen a explicar que las opiniones respecto a
su tratamiento fiscal estén habitualmente afectadas de una considerable carga
emocional. El análisis económico nos aporta algunas perspectivas útiles a fin
de discernir cuál puede ser un tratamiento adecuado en la vertiente tributaria.
Propiedad
vs alquiler: una elección que no se presta a simplificaciones
Pero antes incluso tendríamos que
dilucidar cuál de las dos opciones, propiedad o alquiler, es la más adecuada
para la vivienda habitual. Se trata de un dilema que no admite una respuesta
predeterminada, sino que requiere descender a un análisis pormenorizado. Así,
no es posible postular una conclusión de aplicación genérica, toda vez que los
resultados de la comparación son altamente dependientes y sensibles respecto a
los valores concretos que tomen las variables esenciales que entran en juego (precio
de compra, nivel del tipo de interés, evolución futura del precio de la
vivienda, número de años de mantenimiento de la propiedad, cargas impositivas, tasa
de inflación, importe inicial y progresión anual del coste del alquiler, etc.).
El
carácter dual de la vivienda: bien de consumo y activo de inversión
Supongamos que, después de haber
tenido en cuenta los factores relevantes, una persona se decanta por la compra
de la vivienda. Hemos de tener presente que una vivienda habitual es un activo
bastante peculiar: por un lado, es un bien de consumo duradero, que permite
disfrutar, a lo largo del tiempo, del servicio de su ocupación; por otro lado,
la vivienda constituye una inversión, una forma de mantener riqueza, cuyo valor
puede aumentar o disminuir. La experiencia reciente en el mercado inmobiliario
ha puesto de manifiesto, contrariamente a las expectativas mantenidas
tradicionalmente, que el precio de la vivienda puede disminuir, incluso en
términos nominales, es decir, aunque no se descuente la tasa de inflación.
La
aproximación del sistema tributario a la vivienda
El tratamiento fiscal de la
vivienda es un factor muy importante en la elección entre las opciones de
propiedad y alquiler, y también respecto a su posición como alternativa de
inversión frente a instrumentos financieros. No obstante, la regulación puede
ejercer una influencia igual o mayor que la de la tributación.
Según establece la Constitución
española, nuestro sistema tributario está sustentado en el principio de
capacidad económica, cuya medición se concreta con base en indicadores de
renta, consumo y riqueza. Si la vivienda permite un consumo y al mismo tiempo
es una forma de mantenimiento de riqueza, parece lógico que se vea afectada por
los impuestos que, dentro del sistema fiscal, tengan atribuida las misiones de cubrir
tales manifestaciones de la capacidad tributaria.
La
vivienda como bien de consumo
Así, el IVA, como impuesto
general sobre el consumo, se encarga de gravar la adquisición de la vivienda,
haciendo uso del tipo impositivo reducido (10%). Al recaer sobre el precio
total en el momento de la compra, esto equivale a gravar de golpe todos los
servicios de consumo, de disfrute de la vivienda a lo largo del tiempo. Sin
embargo, la vivienda, adicionalmente, soporta anualmente el gravamen del IBI,
lo que podría entenderse como una duplicidad, salvo que se conviniese que este
tributo local responde en alguna medida a los beneficios de los servicios
públicos percibidos por los propietarios de los bienes inmuebles.
La
vivienda como activo
Por lo que concierne al
tratamiento como bien de inversión, al igual que ocurre con otros activos, la
vivienda, disminuida en el valor de los préstamos asociados, forma parte del
patrimonio neto de las personas físicas, que, en su caso, se verá sometido al
Impuesto sobre el Patrimonio. En éste, la vivienda habitual goza de una
exención hasta un importe de 300.000 euros por declarante. En el supuesto de
que, posteriormente, en un momento dado se efectúe una transmisión de la
propiedad, entrarían en juego los impuestos correspondientes. El transmitente
se vería afectado por el IRPF (por la variación patrimonial) y el impuesto
sobre la plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana, en tanto que el
adquirente, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto
sobre Sucesiones y Donaciones, según, respectivamente, si la transmisión es
onerosa o gratuita.
Vivienda
habitual vs segunda vivienda
Si pasamos al ámbito del IRPF, a
diferencia de lo que sucede con la vivienda habitual, que está exonerada, es
preciso computar una renta imputada por los inmuebles y viviendas (no
arrendados) que estén a disposición del contribuyente. Éste debe declarar como
renta un 1,1% del valor catastral, si ha sido objeto de revisión, y un 2% en
caso contrario. A tenor de este último porcentaje, su aplicación implica en la
práctica una revalorización del 82%.
La
fiscalidad conjunta sobre la propiedad de la vivienda
Así pues, en este tipo de
situaciones relativas a viviendas no habituales, nos podemos encontrar con que
lo que, en el fondo, es una misma manifestación económica, basada en el acceso
y la tenencia de una vivienda, se ve sometida a múltiples impuestos: IVA, IBI,
IRPF e Impuesto sobre el Patrimonio.
Por otro lado, no puede perderse
de vista que todo el proceso de promoción inmobiliaria se ve afectado por el
gravamen de diferentes figuras tributarias, desde la adquisición del terreno
hasta la finalización del inmueble.
El
tratamiento fiscal del alquiler
Por su parte, el arrendatario de
una vivienda habitual no soporta directamente ningún tributo (salvo el Impuesto
sobre Transmisiones, por el contrato de arrendamiento, con una cuota de modesta
cuantía). Sin embargo, en función de cuál sea la situación que prevalezca en el
mercado, el precio del alquiler reflejará los impuestos soportados formalmente
por los propietarios. Por lo demás, la fórmula del alquiler se ve favorecida
por el tratamiento preferente del que gozan las rentas derivadas del alquiler
para el arrendador. En principio, este beneficio fiscal tiende a ampliar la
oferta de alquileres y a abaratar su precio en el mercado. No obstante, otros
factores, de mercado o regulatorios, pueden ejercer un efecto en sentido
contrario.
La
vivienda, en el foco de las propuestas de reforma fiscal
En el panorama internacional, el
tratamiento de la vivienda se sitúa dentro del foco de las propuestas de
reforma fiscal. Hay una corriente que aboga por disminuir las cargas que gravan
las transacciones y, simultáneamente, elevar las que recaen sobre la tenencia.
En este contexto, la figura del impuesto sobre la tierra, considerado por
muchos economistas como la mejor forma de imposición, vuelve a cobrar un
inusitado protagonismo.
(Artículo publicado en UniBlog)