El reto de la vivienda parece
tener reservado un sitio de privilegio dentro del amplio repertorio de los
problemas sociales. Pese a los reiterados intentos, declaraciones y planes,
desafortunadamente sigue estando presente, de manera especialmente acuciante
para quienes no tienen la posibilidad de acceder a una vivienda digna o se
enfrentan a un esfuerzo desmedido con ese propósito. La evaluación de las
opciones de adquisición o de alquiler de la vivienda propia es crucial para la
adopción de una decisión coherente, en tanto que la toma en consideración de
los niveles retributivos y de las condiciones financieras demanda una atención
ineludible[1].
A escala personal, la vivienda
acaba, de una manera u otra, condicionando nuestras vidas, pero también, en términos
agregados, su evolución global puede impactarnos colectiva e individualmente.
La crisis económica y financiera iniciada en 2007-2008 da buena prueba de ello.
Dada su relevancia, no es de extrañar que el problema de la vivienda y sus
posibles soluciones forme parte de la agenda de los distintos grupos políticos,
ni que las medidas planteadas ejerzan una notable influencia en las posiciones
tanto de los demandantes como de los promotores y financiadores, y,
lógicamente, también de los propietarios de tales bienes inmuebles. Hay todo un
mercado político basado en el mercado económico, pero con movimientos e influencias en ambos
sentidos.
Recientemente, en un estudio del
Banco Central Europeo (BCE) se lleva a cabo un análisis del coste de la
vivienda en función del régimen de tenencia de ésta[2].
En él se presta atención a la denominada tasa de sobrecoste por tenencia de una
vivienda, entendido como el porcentaje de la población que vive en una vivienda
cuyos costes totales representan más del 40% de la renta disponible familiar[3].
Según dicho estudio, en 2019, en la Eurozona, en torno a un 10% de las familias afrontaban esa situación de exceso de costes por vivienda. La cifra agregada oculta, sin embargo, considerables diferencias, ya que las familias en régimen de alquiler presentaban una tasa del 24%, mientras que para aquellas con vivienda en propiedad libres de hipoteca no llegaba al 5%. Igualmente se apreciaba que, en general, la referida tasa de sobrecoste tiende a ser más baja en los países donde la proporción de viviendas en propiedad es más alta.
En el gráfico
adjunto se observa cómo dicha tasa era en España, situada entre los países con
mayor relevancia de la vivienda en propiedad, aunque ya por debajo del 80%,
algo superior al 8%. Llama la atención la situación de algunos países, como
Austria y Alemania, por su bajo porcentaje de viviendas en propiedad, así como,
en este último caso, por su elevada tensión de costes. En este apartado Grecia
aparece como un claro outlier.
[1]
Desde hace años, a través de una serie de artículos he tratado de abordar algunas de las principales
cuestiones planteadas: “¿Comprar o alquilar la vivienda habitual?”, Málaga Hoy,
21 de abril de 2005 (reproducido en “Caleidoscopio en blanco y negro”, págs. 430-432); “Vivienda, salarios e
interés: ¿una ecuación irresoluble?”, La Opinión de Málaga, 16 de septiembre de
2009 (en “Caleidoscopio”, págs.
445-446); “El tratamiento fiscal de la vivienda”, BTV, 14 de febrero de 2019; “La
vivienda en propiedad, ¿un error garrafal?”, BTV, 17 de febrero de 2020.
[2]
Vid. Moreno Roma, “Housing costs and homeownership in the euro area”, ECB
Economic Bulletin, 1/2021.
[3]
Los costes por vivienda incluyen los costes de los servicios (agua,
electricidad, gas y calefacción), mantenimiento, y alquiler o pago de intereses
de un préstamo hipotecario.
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