El Banco de
España ofrece un conjunto de indicadores muy completo del mercado de la
vivienda en España. Entre ellos se incluyen algunos que permiten apreciar cómo
evoluciona la accesibilidad a una vivienda en propiedad. El más significativo
es el denominado “esfuerzo teórico”, que se define en los siguientes términos: “importe
de las cuotas a pagar por el hogar mediano, en el primer año tras la adquisición
de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor
del piso, en porcentaje de la renta anual disponible del hogar”.
Como su nombre
indica, se trata de un esfuerzo “teórico” y, además, interpretado de manera
limitada, toda vez que lo que realmente refleja es el esfuerzo asociado a la
carga financiera de un préstamo hipotecario típico. El esfuerzo real es
bastante superior, con certeza, por varios motivos: i) si la ratio LTV (“loan-to-value”)
es inferior al 80%, habría menor carga hipotecaria, pero un mayor coste
asociado a otras vías de financiación; ii) no incluye el esfuerzo correspondiente
al importe comprendido entre el porcentaje de financiación hipotecaria y el precio
total de la vivienda; iii) tampoco, los gastos asociados a la adquisición (IVA
o ITP, gastos asociados a la operación crediticia, y gastos notariales y registrales).
De otro lado, el indicador,
como se ha señalado, se basa en un cociente, entre la carga hipotecaria y la
renta familiar disponible. La carga hipotecaria es una función de diversas
variables: superficie de la vivienda, precio por m2, LTV, tipo de interés (fijo
o variable), y plazo de amortización del préstamo. Así, la cuantía del numerador
puede ir variando, al alza o a la baja, si el préstamo es a interés variable. Adicionalmente,
en línea con lo señalado, habría que incorporar los otros costes indicados, aun
en el caso de que se cubran con fondos provenientes del ahorro. A su vez, el
denominador va a depender de la evolución de la renta bruta y de las cargas
fiscales aplicables.
Evidentemente, tanto
la cuantía del numerador como la del denominador van a variar sustancialmente
en función de la decila de renta en la que encuentre el hogar. Los datos empíricos
muestran que las ratios de esfuerzo muestran un perfil claramente descendente
con el nivel de renta.
En un próximo artículo
se llevará a cabo una aproximación cuantitativa a la evolución del esfuerzo necesario
para la adquisición de una vivienda en España.
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