En la portada de un reciente
número de The Economist aparece una extraña casa acompañada del siguiente
título: “El terrible error de la vivienda”. Al visualizar la imagen, es inevitable
recordar aquella otra portada de la misma revista, de marzo de 2002, en la que
se proclamaba: “Las viviendas que salvaron al mundo”. ¡Cómo han cambiado los
tiempos!
En los países occidentales
desarrollados, muchos son los retos relacionados con la vivienda. La situación
es heterogénea, pero hay un rasgo común: en las últimas décadas, el número de
viviendas no ha crecido a un ritmo acompasado para atender las necesidades de
las nuevas generaciones. A raíz de ello, el “socialismo millennial” se expande.
El diagnóstico realizado por
The Economist es simple. El panorama actual es producto de unas inapropiadas
políticas públicas aplicadas desde mediados de los años cincuenta del pasado
siglo, entre las que destaca el empeño en promover la vivienda en propiedad. El
foco del problema está localizado en la falta de suficientes alojamientos, como
consecuencia de unas regulaciones demasiado limitativas. La tasa de
construcción (nuevas unidades residenciales por persona) en el mundo rico es
hoy día la mitad de la de 1960. Ante una demanda creciente y una oferta
restringida, el resultado son unos elevados precios de los inmuebles y de sus
alquileres.
Hasta la mitad del siglo
veinte, el precio de la vivienda se mantuvo con una apreciable estabilidad, y
desde entonces, en promedio, ha venido creciendo de manera sostenida. Diversos factores
explican esa tendencia, como el hecho de que la velocidad del transporte ha
continuado mejorando pero más lentamente, y la expansión de los préstamos
hipotecarios. Pero, según The Economist, la regulación del suelo es la causa
principal de los elevados precios.
El mal funcionamiento del
mercado tiene repercusiones por el lado de la oferta y por el de la demanda.
Las restricciones existentes hacen que los trabajadores no puedan desplazarse a
los lugares donde serían más productivos, lo que conlleva importantes pérdidas
de PIB. Y la necesidad de hacer frente a la carga financiera de los préstamos
hipotecarios origina que las familias gasten menos en otros capítulos, lo que
deprime el crecimiento económico.
El régimen de tenencia en
propiedad sigue teniendo una gran relevancia en diversos países. En España
llega al 76% de las familias, por encima de Francia (62%) y Alemania (44%). Actualmente
parece asistirse a una etapa de retroceso de dicho régimen. Puede que esa
tendencia venga explicada por las preferencias de los jóvenes por tener escasas
ataduras físicas, o por ensayar alternativas como la del “co-living”, pero, sin
duda, los factores económicos representan un freno muy potente.
Ante los precios alcanzados
por los alquileres, algunos países han recurrido a la fórmula de su control.
Para The Economist, esta es una vía desacertada, al disuadir las inversiones en
nueva construcción. En su lugar, recomienda esquemas de ampliación de los
períodos de alquiler. Para abordar la situación de las personas con menos
recursos, la alternativa aconsejada es lograr que la oferta pueda responder
adecuadamente a los incrementos de la demanda.
Y, finalmente, aboga por un programa
de actuaciones públicas en una triple vertiente, con el fin de convertir la
vivienda en una fuerza para la estabilidad social y económica: sistemas de
transporte coherentes, un marco de planeamiento flexible, y una apropiada
regulación fiscal y financiera.
Si, hace algún tiempo, la
vivienda fue la que salvó al mundo de una recesión económica, y luego estuvo a
punto de tumbar el sistema de mercado, en los próximos años se verá si puede auxiliar
al inicuo capitalismo o, por el contrario, allanará el terreno para la
instauración de otros sistemas, algunos de los cuales han acreditado
históricamente su eficacia en facetas como las de control de la movilidad
individual y de asignación selectiva, según criterios distintos a los del
mercado, de fastuosas moradas.
(Artículo
publicado en el diario “Sur”, con fecha 16 de febrero de 2020)
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